هزینه هر جلسه حضوری برای بررسی و مشاوره پرونده شما در شهرداری، 250 تومان
هزینه یک ربع مکالمه تلفنی و مشاوره با پیام رسان با کارشناس خبره مسائل شهرداری، 38 تومان
سوالات خود در خصوص هر مطلبي که در سايت مطالعه مي کنيد را در بخش ديدگاه (در انتهاي مطلب) درج نماييد تا به آن پاسخ دهيم. از طريق ايميل از پاسخ ما به سوالتان مطلع خواهيد شد.
حضرت علی (ع): مشورت کننده، در آستانه موفقیت است

1-سند

براساس ماده 1284 قانون مدنی سند عبارتست از: هرنوشته ای که درمقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد .

براساس ماده 1286 قانون مدنی سندازنظردرجه اعتباری که به آن داده می شود به دوگونه تقسیم می شود: رسمی وعادی

سندرسمی: براساس ماده 1287 قانون مدنی سندی است که دراداره ی ثبت واسنادواملاک یا دفاتراسناد رسـمی یـا نزدمـرموران رسـمی در حدود صلاحیت آنها وبرطبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.

سندعادی: وفق ماده 1289 قانون مدنی ، غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 اسناد عادی میباشند.

سند مالکیت ثبتی

دفترچه پلمپ شده مخصوصی است که اداره ثبت براسا س محل وقوع ملک و باتوجه به عرصه واعیان وباستناد اطلاعات ثبت شده در دفتراملاک آنرا صادرمی کند

سایر اسناد مالکیت

الف-اسنادعادی یا بنچاقی

دربعضی ازمواردبرای ملک سند مالکیت رسمی صادرنشده وافراددارای دست خط هایی هستند کـه نشـان دهنـده مالکیت انهادرملک موردنظراست

ب-تقسیم نامه

سندی است که مالکان مشاعی،با توافق با یکدیگر،ملک یا املاکی را(مانندزمین یا ساختمان شامل چنـدآپارتمان) رابـین خـود تقسیم می نمایند

ج-سالاربخش

این اصطلاح معمولا برای زمینهای کشاورزی رایج است وتعریف آن مشابه تقسیم نامه است با این تفاوت که این سند فقط بـین مالکان معتبراست واعتباردیگری ندارد

ح-ششدانگ مفروز

جداساز ی و افراز سهم مشاعی وصدور سند ششدانگ برای  سهم افراز شده می باشد.

د-سند مشاع

درمواردی که چندنفرشریک (به صورت جدانشده) مالکیت ملکی را داشته باشند آن ملک به صورت مشاع متعلق به همه شـرکاء می باشدوهمه آنها به نسبت سهم خود درهرذره ملک شریک می باشندوهیچ کس  نمی تواند قسمت خاصی را به عنوان سهم الشرکه بـرای خـود جدانموده وآنرا تصاحب نماید.

 سند ششدانگ

املاکی که همگی وتمامت ملک معینی درمالکیت مالک معینی قرار گرفته باشد

سند زمین شهری

اراضی که به نحوی از انحاء به دولت منتقل شده است ودر اختیار سازمان زمین شهری قرار گرفته است

2-مال

مال منقول

طبق ماده 19 قانون مدنی اشیائی که نقل آن ازمحلی به محل دیگرممکن باشدبدون اینکه به خودیامحل آن خرابی واردآیدرا گویند.

مال غیرمنقول

طبق ماده 12 قانون مدنی مالی را که نتوان ازمحلی به محل دیگرانتقال داد را گویند   .

3-مالک

مالک رسمی

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را کـه ملـک مزبور به اومنتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسـیده باشـد مالـک خواهـد شناخت.

وکالت بلا عزل

تعدادی ازاملاک با تنظیم سند وکالت بلا عزل با حق انتقال ملک به خودوکیل وبا حق توکیل به غیر(ولو کرارا) دراختیارافراد قرارمیگیرد، لذا فقط درصورتیکه برای این نوع املاک بیع نامه نیزتهیه شده باشد، ملک مـی تواندبـه خریـدارتحویل داده شـود.به هرحـال چـون وکالت نامه بلا عزل به تنهائی دلیل مالکیت نمی باشد، لذا حتی با وکالت نامـه بـلا عـزل ایـن نـوع امـلاک قابـل قبـول بـه عنـوان وثیقـه نمـی باشندمگردروکالت نامه تنظیمی قید شده باشد که وکیل حق داردملک را دررهن یا وثیقه یا تضمین قراردهـد

 قول نامه

قول نامه نوشته ای است که غالباً حاکی ازتوافق برواقع ساختن عقدبیع درمورداملاک است که شرایط قراردادی توافق هـا مشـمول ماده10 قانون مدنی است و در مواردی که خریدارو فروشنده قصدانجام معامله رادارند ولی مقدمات کـاررا فـراهم نکـرده اندبـه جهـت اطمینـان بـا همدیگردریک سندبانوشته عادی توافق میکنندملک یااموال معینی موردعقدبیع قراردهند

به همین علت قولنامه دلیل مالکیت نیست وملکی که ازطریق قول نامه به تصرف درآمده قابل ترهین برای وثیقه نمی باشـد، بـرای صدورسـند مالکیت ممکن است لازم به صدورحکم دادگاه باشد که بیشترمواقع روندی بسیارطولانی دارد

4-ملک

دانگ

یک ششم زمین و ملک

ششدانگ

تمامی یک پلاک یا یک ماشین ویا یک قریه

سهم

در بعضی از تقسیمات مالکیت افراد براساس سهام می باشد در اینصورت سهم هر مالک براساس سهام خودش محاسبه میشود.

شعیر

یک شانزدهم دانگ

مشاع

اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد

مفروز

هرگاه ملکی بین چند نفرباحدود، ابعاد و مساحت مشخص تقسیم شود را مفروز گویند

تحدید حدود

یعنی حدفاصل ملک موردتحدیدیا مجاوران به همراه طول،مساحت واحیاناً ،حقوقی که مورد تحدیدهست (با مجاورین یـا بالعکس) که نسبت به هم دارند.

حد فاصل

عبارتست ازآثارمشخص کننده منتهی علیه هرحدبا مجاورکه درماوراء آن ملک مجاوراست.مانند:دیوار،پی وسنگچین و غیره.

ترصیف

عبارتست ازپیوست قسمتی ازبنا به قسمت دیگرمثل قفل وبست آجرها درطاقهای آجری متصل به دیوار

شارع

راه عبور عمومی دراسنادمالکیت به خصوص املاک قدیمی )

اشکوب

به معنای بام، طبقه است ودراسنادثبتی منظورازاشکوب یک طبقه ازخانه است

نسق

از نظر اصطلاحی عبارت است ازحق کشاورزی برای کشت روی زمینی که مالک آن دیگری است.

عرصه

به کل سطح زمین هر ملک که بر روی کل یا قسمتی از آن اعیان احداث می گردد، عرصه گویند

اعیان

یه کلیه مستحدثات اعم از ساختمان یا بنا، اشجار و یا غیره که بر روی عرصه قرار میگیرد اعیـان گوینـد.

وثیقه

عبارتست ازملکی که برای تامین ضمانت یا خواسته ای، توقیف یا درگروگذارده می شود.

ملک قابل ترهین

ملکی قابل ترهین است که می تواند به عنوان وثیقه قبول شود

کل عرصه

مساحت زمین طبق سند ارائه شده ازطرف مالک.

کل زیربنای مفید

مجموع مساحت زیربنای هرواحد آپارتمان باستناد صورتجلسه تفکیکی اداره ثبت.

مساحت مفید یک واحدآپارتمان

مساحت زیربنای خالص هرواحد آپارتمانی باستناد صورتجلسه تفکیکی اداره ثبت.

سهم العرصه

میزان سهم هریک ازمالکین مجتمع های مسکونی به نسبت زیربنای خالص واحدخوداززمینی که درآن سـاختمان بناشـده اسـت را گویند.

 انـــواع املاک ازلحاظ مالکیت

الف- املاک آزاد(قطعی، ملکی یا طلق):

به املاکی اطلاق می شود که مالک آن شخصی حقیقی یـا حقـوقی باشـدکه اختیارایجادبنـا ونقـل و انتقال آن را ازلحاظ عرصه وابنیه )ساختمان( بدون نیازبه جلب رضایت دیگری داشته باشد

ملک طلق، به ملکی گفته می شودکه هیچ گونه حق عینی علیه آن ملک به ضررمالک وبه نفع دیگری وجودنداشته باشد.

‌ب- املاک وقفی

املاکی می باشندکه دراختیارموقوفه هایی مانندآستان قدس رضوی،اوقاف یامتولی خاص وعام وقفی می باشد.این نوع امـلاک اعم اززمین یاساختمان،مغازه وغیره با شرایط خاصی دراختیارافرادقرارداده می شودونقل وانتقال آنهادرهرمرحله تابع شرایط خاص ومنـوط بـه اخـذ مجوزازاداره اوقاف یا متولی وقف می باشد.دراین مواردزمین« عرصه » وساختمان وملحقات موجود درآن« اعیان» نامیده می شوندکه اگرعرصه وقف وسندمالکیت اعیان به نام مستاجروجود داشته باشدبه شرط موافقت موقوفه« اعیان» قابل انتقال است .انواع اسناد موقوفه بدین شرح می باشد:

موقوفه خاص

وقفی است که اختصاص به افراد معینی داشته باشد.مثل وقف براولاد.

موقوفه عام

وقفی است که راجع به جهات عامه یا عنوان عام باشد. مثل وقف بر مساجد یا ایتام.

املاک مصادره ای

به املاکی اطلاق می شود که به هر دلیل به حکم دادگاه ازمالک یا مالکان ،به نفع دولت یا یکی از بنیادها سـلب مالکیـت شده است

د-املاک رهنــی

به املاکی گفته می شود که دررهن بانک،ارگان، سـازمان یـا شـخص حقیقـی درآمـده اسـت بـه آن معنـی کـه مالـک بـه منظوراخذوام یا پرداخت دیون معوقه خود ملک مورد نظررابطورموقت به ازاء مبلغی وزمان مشخص به دیگـری واگـذارمی نماید.بـدیهی اسـت ایـن املاک بدون فک رهن امکان واگذاری به دیگری یا ارزیابی به عنوان وثیقه وجودندارد

 5-سرقفلی

حق سرقفلی

عبارت است از«حقی که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت خود دارد

حقوقی که مستاجر و موجر دارند، دو چیز مختلف است و دو مبنای مختلف دارد. علاوه بر این که «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» را دو حق مختلف می  دانیم .

اینک در تعریف «سرقفلی» باید گفت: «پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مسترجر دریافت می  شود»در حـالی کـه حق کسب و پیشه و تجارت، عبارت است از«حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیـت خـود، بـرای محـل کـارش قائـل می شود»همچنین در تعریف دیگری از حق کسب و پیشه و تجارت آمده است.«حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا مـی  کنـد. ایـن حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع  آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مسترجر محل به وجود آمده است»  برای اثبات لزوم جداسازی دو واژه «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت»، به سه تفاوت عمده این دو عنوان می  پردازیم:

الف: سرقفلی فقط در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می  شود. بنابراین، کسب اعتبار و شهرت تجاری ، هیچ ترثیری در این زمینه نمـی  توانـد داشته باشد. در حالی که اساس حق کسب و پیشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتری است.

ب: با تعریفی که از این دو واژه به عمل آمد و به مفهومی که بیان شد، فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شـرعی نمـی  داننـد.

این مطلب، دلیلی بر تفاوت ماهوی آن هاست.

ج: برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات عین مسترجره تعیین می  شود، و مبلغ نهایی را موجر تعیین می  کند.

6- اصطلاحات متداول اسناد

پلاک ثبتی

هرگاه ملکی بصورت قانونی در تملک اشخاص حقیقی یا حقوقی قرار گرفته و مشخصات مربوط به آن اعم از نام مالک، مساحت زمین و یا حدود ملک در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شود به هنگام ثبت این اطلاعات، پلاکی به ملک تعلق می گیرد که شامل شماره فرعی ،شماره اصلی، شماره قطعه و نام بخش ثبتی می باشد.

بخش ثبتی ،که در صفحه دوم اسناد مالکیت قراردارد، نشان دهنده تقسیمات جغرافیایی کشور (شهر، روستا و …) می باشد.

پلاک ثبتی: در اسناد مالکیت بعنوان شماره ملک درج می گردد. شماره پلاک ثبتی در سمت راست و بالای صفحه دوم سند مالکیت و تحت عنوان شماره ملک نوشته میشود و معمولاً بصورت اصلی و فرعی درج گردیده است که شماره اصلی و شماره فرعی به وسیله ممیز(اعشار) از یکدیگر مجزا شده اند و شماره قطعه در صورت وجود در صفحه سوم سند مالکیت در قست «ملک و محدوده آن» بصورت عبارت نوشته میشود .پلاک ثبتی اصلی به تدریج تفکیک و به قطعات کوچکتر تقسیم شده است (فرعی) که با توجه به تقسیمات و ضوابط و معیارهای ثبتی در اداره ثبت اسناد، شماره فرعی مجزا شده از پلاک فرعی قبلی را برای آنها تعیین می کنند لذا یک سند ممکن است چندین شماره فرعی مجزا شده از پلاک فرعی دیگری داشته باشند. املاکی که عرصه آن موقوفه آستانقدس یا اوقاف است و برای زمین، اجاره خط تنظیم شده است دارای شماره قطعه و نام اراضی می باشد که در اجاره خط در قسمت مورد اجاره شماره قطعه زمین و نام اراضی قید می گردد.

تفکیک وتجمیع عرصــه:  زمانیکه یک قطعه زمین به دو قطعه یا بیشترتقسیم شود راتفکیک زمین گوینـد وچنانچـه عکـس ، آن دو قطعـه یـا بیشتر باهم ادغام شوند راتجمیع گویند.لازم بذکراست دراصطلاح ثبت تفکیک هم درعرصه وهم دراعیان انجام می شود.

تفکیک اعیان: جهت مشخص نمودن میزان سهم خا لص زیربنای هرواحدآپارتمانی وتعیین مشترکات ومشاعات بنا تفکیک انجام میشود.

تعریف تفکیک وافراز

تفکیک

دراصطلاح ثبتی عبارتست ازتقسیم یک قطعه بزرگتر (مال غیرمنقول ) به قطعات کوچکتر .

ا فراز

چنانچه دویاچند نفرنسبت به ملکی بطورمشاع مالکیت داشته باشند؛ هریک ازآنها می توانند نسبت بـه  افـراز سـهم مشـاع خـوداز سـایر مالکین دیگراقدام نمایند. این عمل رادراصطلاح حقوقی وثبتی افرازگویند  .

تفاوت بین تفکیک وافراز

1-  درتفکیک ملک باداشتن مالک واحدیا چند مالک قابل تفکیک است ولی درافراز مالکیت بیش ازیکنفر می باشد.

2-تفکیک بارضایت ودرحالت تفاهم مالکان مشاع انجام میپذیرد ولی افرازدرحالت عدم تفاهم و اختلاف درمالکیت و قطع اشتراک انجام مپذیرد . 3-درتفکیک به سهم مالکان درکل ششدانگ توجهی نمی شود ولی درافراز رعایت و توجه به سهم هریک ازمالکان مشاعی ضروری میباشد.

4-تفکیک فقط تقسیم ملک یاجدا سازی سهام به همراه تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک تـوام بـا تعیـین سـهام مالکـان مشـاعی اسـت و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می تواند ملک خود را بـا رعایـت ضوابط و مقررات شهرداری به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید.

5-تنظیم تقسیم نامه  ازعمل تفکیک میان مالکان مشاعی با توافق طرفین صورت میگیردکه درغیراین صـورت (عـدم توافـق) عمـل تفکیـک ابطال و می بایست افراز صورت پذیرد.

6-اعتراض ازطرف هریک ازشرکاء درزمان تفکیک باعث توقف عملیات خواهدشد ولی درافرازاعتراض شرکاء قابل پذیرش نمی باشد.

7- آشنایی با تعدادی از مواد قانون ثبت

 تعریف مادتین 21 و 22 قانون ثبت

ماده 21

صدوراسنادمالکیت املاک جاری که فاقد سابقه ثبتی دردفتراملاک اداره ثبت می باشند.بدیهی است صدورسندمالکیت نسـبت بـه امـلاک جاری وقتی امکانپذیراست که تعیین حدودومساحت آنها به عمل آمده وزمان واخواهی نسبت به اصل تعیین حدود بلامعارض سپری شده باشد.

ماده 22

صدوراسنادمالکیت املاک ثبتی که دارای سابقه ثبتی دردفتراملاک اداره ثبت می باشند صدورسندمالکیت باارائه مدارک و مستندات لازم به اداره ثبت امکانپذیرمی باشد .

تعریف مادتین 147 و148  اصلاحی قانون ثبت

صدور و تعیین وضع ثبتی اعیانی املاکی که اشخاص تاتاریخ 1/1/1370 برروی زمین ها ایجادنموده اندکه بواسطه موانع قانونی ؛ تنظیم سـند رسـمی برای آنها میسرنبوده است.لازم بذکراست صدوراین نوع سنددارای شرایط خاصی بشرح ذیل می باشد:

1-  احرازتصرف بدون معارض توسط متصرف )مالک( .

2-  نداشتن معترض ؛ چنانچه بین اشخاص درتصرف اختلاف باشدموضوع می بایست ازطریق هیئت حل اختلاف رسیدگی شود.

3-  ارائه سندعادی مالکیت.

4-  عدم تعلق عرصه به اوقاف یا دولت یاشهرداری.

5-  یکی بودن مالک عرصه واعیان.

6-  دارای وجودسابقه ثبت باشدیعنی این که برای ملک موردتقاضا اظهارنامه ثبتی درحدود ضوابط قانونی تنظیم شده باشد .

تبصره 1: چنانچه اتخاذ تصمیم نسبت به بند5 برای رئی  ثبت مقدورنباشدموضوع به هیئت حل اختلاف ارجاع خواهد شد.

تبصره 2: چنانچه جهت کارشناس تشـکیل پرونـده امکـان تشـخیص نـوع سـند بـه لحـاظ اسـناد147 و148 نباشـد مـی بایسـت ازاداره ثبـت اسناداستعلام شود.

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

ماده1ـ به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشـا تصـرفات متصـرفان، نیـز قـانونی اسـت و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن بهعلت وجود حـداقل یکـی از مـوارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمیباشد، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیاتهای حل اخـتلاف کـه در ایـن قانون هیات نامیده میشود با حضور یک قاضی به انتخاب رئی  قوه قضائیه، رئی  اداره ثبت یا قائم مقـام وی، و حسـب مـورد رئـی  اداره راه و شهرسازی یا رئی  اداره جهاد کشاورزی یا قائممقام آنان تشکـیل میگردد. هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شـده و در صـورت لـزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای میکند.

 

 

اسناد مالکیت و قوانین مرتبط با آن
امتیاز شما به این نوشته
درباره مجید شکیبا منش

کارشناس ارشد شهر سازی ، دارای مهارت در برنامه‌ریزی و پیکره‌بندی اطلاعات و تدوین گزارش‌ها در قالب استانداردهای بین‌المللی و تحلیل بانک‌های اطلاعاتی GISو همچنین تسلط بر ضوابط شهرسازی و درآمد شهرداری و اصول حرفه‌ای مدیریت پروژه

2 دیدگاه در اسناد مالکیت و قوانین مرتبط با آن
  1. سلام
    تو سند اپارتمان من زده ( مشروط به طلق ) این یعنی چی میشه؟
    ممنون

    • سلام. حقیقتش نمیدانم منظور از مشروط به طلق چیست. تخصص ما مسائل شهرداری است نه مسائل ثبت و سند. دوستان اگر کسی می داند در همین بخش دیدگاه اعلام نظر نماید.


[بالا]

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

سلام؛ پس از مطالعه هر مطلب در سايت، مي توانيد سوالات خود را در بخش ديدگاه در پايين آن صفحه درج نماييد. ما پاسخ خواهيم داد و شما از طريق ايميل از پاسخ ما به سوال خود مطلع خواهيد شد.

مشاوران اطمینان شرق

1
×
سلام. چنانچه قصد سفارش کار دارید، می توانید از طریق واتس آپ با ما ارتباط بگیرید.
روی آیکن واتس آپ کلیک کنید:
بر روی فلش ها کلیک نمایید تا زیر منوها نمایش داده شود