هزینه هر جلسه حضوری برای بررسی و مشاوره پرونده شما در شهرداری، 250 تومان
هزینه یک ربع مکالمه تلفنی و مشاوره با پیام رسان با کارشناس خبره مسائل شهرداری، 38 تومان
سوالات خود در خصوص هر مطلبي که در سايت مطالعه مي کنيد را در بخش ديدگاه (در انتهاي مطلب) درج نماييد تا به آن پاسخ دهيم. از طريق ايميل از پاسخ ما به سوالتان مطلع خواهيد شد.
حضرت علی (ع): مشورت کننده، در آستانه موفقیت است
کمیسیون ماده صد

.

 

فهرست مطالب (کلیک کنید تا مرور گر به آن نقطه از صفحه برود)

1- کمیسیون ماده 100 چیست؟

2- ترکیب اعضای کمیسیون ماده صد

3- آماری از عملکرد کمیسیون ماده صد شهرداری مشهد

4- رای بدوی، رای تجدید نظر

1-4- آیا اگر رای قلع بنا صادر شود، شهرداری مشهد اقدام به تخریب بنا می کند؟

5- نحوه محاسبه جریمه کمیسیون ماده 100

1-5- محاسبه آنلاین جریمه کمیسیون ماده صد ملک شما در مشهد

1-5- سه نفری که می توانند به راحتی یک سازنده بنا را خوشبخت و یا بدبخت کنند!!

6- نوشتن دفاعیه کمیسیون ماده صد (اعتراض به رای ماده 100)

7- فرم اعتراض به رای ماده صد

8- لیست تخلفات ساختمانی که به کمیسیون ماده صد ارسال می گردد

9- چک لیست طرح پرونده در کمیسیون ماده صد

{برو به فهرست}

 

1- کمیسیون ماده 100 چیست؟

با توجه به وظایفی که قانون بر عهده شهرداری گذاشته است، سیستم های بررسی و رسیدگی به منظور تضمین حقوق متقابل مردم و شهرداری در قانون پیش بینی شده که تحت عنوان کمیسیون، در شهرداری ها مشغول به فعالیت می‌باشند. در قانون شهرداری ها مصوب سال 1345 با اصلاحات بعدی و قانون نوسازی، چهار کمیسیون مهم برای رسیدگی به مسایل و مشکلات پیش بینی شده است که عبارتند از: کمیسیون مندرج در ماده 8  قانون نوسازی، کمیسیون بند 20 ماده 55 قانون شهرداری ها، کمیسیون ماده 77 و کمیسیون ماده صد.

1-1- موضوع ماده صد در قانون شهرداریها

موضوع ماده صد قانون شهرداری ها در ارتباط با ضرورت اخذ مجوز از شهرداری قبل از هرگونه اقدام جهت ساخت و سازهای شهری، فعالیت‌های عمرانی و تفکیک املاک و اراضی می باشد که مصوبه مجلس است. به عبارت دیگر افراد در محدوده و حریم شهرها در ساخت و ساز، تجدید بنا یا تعمیرات نیازمند اخذ مجوز از شهرداری ها هستند و اگر غیر از این عمل کردند، شهرداری به عنوان شاکی تقاضای جریمه یا تخریب را میکند که در این صورت در مرجعی به نام کمیسیون ماده صد قانون شهرداری ها رسیدگی صورت می گیرد.

پس آراء کمیسیون ماده صد شهرداریها دو نوع رای بیشتر ندارد: جریمه بابت تخلف ساختمانی یا قلع و تخریب بنای مازاد.

اگر در پرونده های قدیمی شهرداری مشهد، حوالی سالهای دهه 50 و 60 جستجو کنید، نتیجه رای کمیسیون را همانند رای دادگاه خواهید دید. بنابراین در اصل کمیسیون ماده صد دادگاهی خاص است که شهرداری افرادی را که مازاد بر پروانه یا خارج از ضوابط ساخت و ساز می کنند به آن ارجاع می دهد تا در خصوص آنان تصمیم گیری شود.  {برو به فهرست}

اگر این دادگاه رای به جریمه داد، شهرداری می تواند وجه جریمه را اخذ نموده و پایانکار یا مفاصا حساب صادر کند. و اگر دادگاه رای قلع بنا داد، هیچ گواهی ای توسط شهرداری قابلیت صدور ندارد و مالک اگر پایانکار می خواهد باید بنای ساخته شده را قلع کند.

2- ترکیب اعضای کمیسیون ماده صد

اعضای این کمیسیون عبارتند از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری، نماینده شورای اسلامی شهر به انتخاب شورای اسلامی شهر و نماینده شهرداری. {برو به فهرست}

البته نماینده شهرداری حق رای دادن ندارد و برای توضیحات و دفاع از لایحه در جلسه حضور دارد.

3- آماری از عملکرد کمیسیون ماده صد شهرداری مشهد

جالب است بدانید طی سالهای 88 تا 92 به طور میانگین در هر سال پرونده حدود 13 هزار ملک در مشهد به این کمیسیون ارجاع شده است. هم اکنون که در دوران رکود ساخت و ساز به سر می بریم شاید سالانه پرونده حدود 10 هزار ملک به کمیسیون ارجاع شده و رای صادر گردد. اکثریت املاک دو بار در کمیسیون طرح می شوند: یکبار برای رای بدوی و یکبار نیز برای رای تجدید نظر. بنابراین سالانه حدود 20 هزار رای صادر می گردد که حدودا نیمی رای جریمه و نیمی رای قلع بنا یا تعطیل و تبدیل می باشند. آیا جای دیگری کمیسیونی به این پر کاری سراغ دارید؟

این آمار نقش و اهمیت فوق العاده این کمیسیون در شهرداری و حجم بالای کاری آنرا را نشان می دهد. آراء جریمه کمیسیون ماده صد از شریان های اصلی کسب درآمد در شهرداری های کلان شهرهای ایران هستند. و این واقعیتی است غیر قابل انکار.  {برو به فهرست}

البته این آمار تفسیرهای بسیار زیادی دیگری نیز دارد که در اینجا به آن وارد نمی شویم. مثل “عدم انطباق طرح های تفصیلی با نیازهای روز مردم”، “عدم بازدارندگی آراء در زمینه جلوگیری از تخلفات ساختمانی”، “رویه شدن هنجار تخلف ساخت و ساز در بین سازندگان و مردم” و مانند آن.

4- رای بدوی، رای تجدید نظر

در ابتدا رای بدوی توسط کمیسیون ماده 100 صادر می شود که چنانچه مالک اعتراضی به آن نداشته باشد، همان اجرا می شود. اما مالک می تواند ظرف مدت 10 روز از زمان ابلاغ رای بدوی، طی لایحه ای نسبت به آن اعتراض نماید تا دوباره پرونده در کمیسیون طرح شده و رای تجدید نظر صادر شود.

توجه داشته باشید که رای تجدید نظر دیگر به هیچ عنوان قابل تغییر نبوده و لازم الاجراست. و تنها مرجعی که ممکن است بتواند آنرا تغییر دهد دیوان عدالت اداری می باشد! بردن شکایت به دیوان عدالت اداری هم فرآیندی بسیار سخت و وقت گیر است که تنها از عهده وکلای توانمند دادگستری بر می آید.   {برو به فهرست}

در عمل حدود 80 درصد از مالکین به رای بدوی اعتراض می کنند تا تکلیف خود را در رای تجدید نظر بدانند.

1-4- آیا اگر رای قلع بنا صادر شود، شهرداری مشهد اقدام به تخریب بنا می کند؟

این نکته لازم به ذکر است که درصد بسیار بسیار کمی از آراء قلع کمیسیون ماده صد را خود شهرداری اجرا می کند، زیرا تبعات اجتماعی و اقتصادی مخربی دارد و در مواردی که زیان جدی به طرح های تفصیلی وارد شود یا اینکه خسارت جبران ناپذیری وارد آید شهرداری با هماهنگی شورای تامین استان و نیروی انتظامی نسبت به قلع بنا اقدام می کند. در 99 درصد موارد شهرداری نسبت به پلمب ساختمان اقدام می نماید و از ادامه کار جلوگیری می کند تا راه حلی پیدا شود.

در اصل مهمترین ایراد رای قلع بنا قفل شدن پرونده مودی در شهرداری است و وی با وجود این رای نمی تواند از شهرداری پایانکار گرفته و نسبت به اخذ سند و فروش آن اقدام نماید. و همچنین نمی تواند بنای خود را به پایان برساند.

مثال اجرای رای قلع بنا

اینجانب در دوران کاری خود در شهرداری مشهد شاهد چندین مورد قلع بنا توسط شهرداری بوده ام که آنان را توضیحی مختصر می دهم تا در جریان باشید که کدام آرای قلع کمیسیون را شهرداری اجرا می کند. یکی از مواردی که از نزدیک شاهد بودم ملکی بود که دو طبقه مازاد در کوچه ای 4 متری و با استفاده از آهن های دست دوم ساخته بود!! یعنی هم عرض معبر اجازه چنین تراکمی را نمی داد، هم تخلفات زیادی داشت و هم اینکه اصولا خطر جانی برای استفاده کنندگان از بنا داشت!

مورد دیگر هم ملکی بود که در مسیر خیابان اقدام به ساخت بنا کرده بود که توسط شهرداری تخریب شد! چنین ساخت و سازهایی واقعا نیاز به قلع بنا دارد. اما مثلا اینکه پیشروی طولی در حیاط به میزان حداکثر دو متر انجام شود، در صورت صدور رای قلع توسط کمیسیون، توسط شهرداری اجرا نخواهد شد.  {برو به فهرست}

این نکته هم شاید خالی از لطف نباشد که بدانید در مواقعی که اوضاع مالی شهرداری ها خیلی وخیم شود، ممکن است برای ترغیب مالکان به پرداخت عوارض و بدهی شهرداری، در برخی املاک مهم شهر نسبت به اجرای رای قلع اقدام نمایند تا سازندگان بنا نتوانند بدهی خود به شهرداری را نادیده بگیرند.

5- نحوه محاسبه جریمه کمیسیون ماده 100

چنانچه متن ماده صد قانون شهرداری ها را مطالعه نمایید، متوجه خواهید شد که بابت بنای مسکونی مازاد بر پروانه، کمیسیون می تواند از نیم کا (نصف ارزش اسکلت ساختمان) تا سه کا (سه برابر ارزش اسکلت ساختمان) به ازای هر متر تخلف، مودی را جریمه کند. منظور از کا یا K ارزش اسکلت ساختمان است که طی مصوبه جداگانه توسط شورای شهر برای ساختمان ها تعیین می شود.

در حال حاضر ارزش اسکلت ساختمان در شهرداری مشهد بر اساس قیمت های پپریم (ارزش معاملاتی روز املاک) تعیین می شود. قابل ذکر است قیمت های پپریم را می توانید از بخش فروشگاه این سایت دانلود نمایید و در آنجا اطلاعات بیشتری در خصوص پپریم بدست آورید.

شیوه تعیین ارزش اسکلت بر اساس پپریم به این صورت است که :

  • اگر ملک در حوزه یک و دو درآمدی قرار داشته باشد، ارزش اسکلت برابر پپریم است.
  • اگر ملک در حوزه 3 درآمدی باشد، ارزش اسکلت برابر دو سوم پپریم است.
  • اگر ملک در حوزه 4 و 5 درآمدی باشد، ارزش اسکلت برابر با یک سوم پپریم است.

بنابراین فردی که ارزش معاملاتی ملک وی در دفترچه پپریم 24.000.000 ریال به ازای هر متر مربع است و در حوزه یک یا دو درآمدی قرار دارد، در کمیسیون ماده صد از 12.000.000 ریال تا 72.000.000 ریال بابت هر متر می تواند جریمه شود.  {برو به فهرست}

اما همین ملک با پپریم 24.000.000 ریال در حوزه 3 درآمدی قرار داشته باشد، ارزش اسکلت آن برابر 16.000.000 ریال بوده و در کمیسیون ماده 100 از 8.000.000 ریال تا 48.000.000 ریال بابت هر متر می تواند جریمه شود.

1-5- محاسبه آنلاین حداقل و حداکثر جریمه کمیسیون ماده صد ملک شما در شهرداری مشهد

در فرم محاسبه آنلاین زیر، می توانید ارزش اسکلت ملک خود در مشهد را در بخش مربوطه وارد نمایید و بلافاصله مشاهده نمایید که حداقل و حداکثر جریمه ای که کمیسیون ماده صد برای شما می تواند تعیین کند به چه میزان می باشد.

چنانچه ارزش اسکلت ملک خود را ندارید می توانید با ارسال کد نوسازی خود، مشخص نمودن آنرا از ما درخواست نمایید.

محاسبه آنلاین به قرار زیر است:

چنانچه محاسبه در مرورگر شما مشاهده نمی شود از مرورگرهای فایرفاکس یا گوگل کروم بروز شده استفاده نمایید (در اینترنت اکسپلورر محاسبات انجام نمی شود)

{برو به فهرست}

 

1-5- سه نفری که می توانند به راحتی یک سازنده بنا را خوشبخت و یا بدبخت کنند!!

در اینجا می خواهیم انتقادی به عملکرد شورای شهر مشهد داشته باشیم. سه عضو کمیسیون ماده صد که مثل همه ما سه انسان هستند، می توانند فردی را از مبلغ نیم کا تا سه کا جریمه کنند. فاصله حداقل و حداکثر رای ماده صد شش برابر می باشد! 

مثلا در مثال عددی بالا، ممکن است یک کمیسیون فردی را متری 12.000.000 ریال جریمه کند و فرد دیگری را در همسایگی وی و شرایط مشابه 72.000.000 ریال بابت هر متر اضافه بنا جریمه شود. فرد اول خوشبخت و فرد دوم واقعا بدبخت می شود!

در یکی دو سال پیش اینگونه نبود و تعیین مبلغ جریمه هر متر تخلف بر اساس ضوابط و معیارهای از پیش تعیین شده صورت می گرفت. اما با تصویب رویه جدید در شورای اسلامی شهر مشهد، اختیار کامل در اختیار سه عضو کمیسیون قرار گرفته است   {برو به فهرست}

این رویه ماده صد مشکلات و مسائل زیر را به دنبال دارد:

  • با توجه به اینکه هر کمیسیون در هر جلسه تعداد زیادی پرونده دارد و تعدد کمیسیون ها را نیز داریم، رعایت عدالت واقعا سخت و عملا نشدنی است. به نظر شما اگر تخلفات ساختمانی و آراء صادره یکی از کمیسیون های ماده صد را کنار هم بگذاریم (مثلا برای یک دوره شش ماهه)، چقدر تناسب تخلف با میزان رای جریمه و میزان عدالت رعایت شده مشاهده می گردد؟ آنهم وقتی معیار روشنی برای صدور رای وجود ندارد!
  • طبق متن قانون ماده صد، مبلغ جریمه باید متناسب با میزان تخلف باشد، حال سوال اینجاست که اعضای کمیسیون چقدر به محله و محل وقوع تخلف آنهم در شهری به بزرگی مشهد اشراف دارند و آیا می توانند تک تک این املاک را از نزدیک بازدید کنند و آنگاه رای بدهند؟
  • با توجه به مشخص نبودن میزان جریمه ساخت و ساز مازاد بر پروانه، عملا هیچ سرمایه گذاری نمی تواند برنامه ریزی نموده و سود و زیاد خود را قبل از شروع عملیات ساختمانی محاسبه کند و ریسک کاری و استرس وی به شدت افزایش می یابد. ممکن است بگویید که بهتر، بدین ترتیب تخلف ساختمانی رخ نمی دهد! پاسخ این است که بیش از نصف درآمد شهرداری مشهد و سایر کلان شهرها از محل همین تخلفات ساختمانی است و بدون وجوه آن اداره شهر غیر ممکن است!
  • این اختیار فوق العاده و اعجاب انگیز در تعیین بدهی و جریمه یک مالک، مفسده، انحرافات و فضای رانت بسیاری نیز ایجاد خواهد کرد. و عده زیادی را شدیدا به سمت گرفتن و دادن رشوه هایی با مبالغ بالا سوق خواهد داد. آنهم در تصمیمی که تشخیص یک هیات سه نفره است و قاعده ای برای آن تعیین نشده و قابل بازخواست نیست.

بنابراین انتظار است این موضوع در شهرداری و شورای شهر جدید مورد بررسی مجدد قرار گیرد و قاعده مند گردد (تاریخ نگارش این متن دی ماه 1396 می باشد).

نمونه رای ماده صدی که نقره داغ کرده است!

به این رای دقت کنید (تاریخ صدور مهر ماه سال 96 و در زمان فعالیت شورای شهر پنجم) تا ببینید که متاسفانه چگونه یک سازنده بابت پیشروی طولی که خارج از عرف نبوده است (با توجه به مساحت عرصه)، چگونه نقره داغ شده است: حدود دو میلیارد تومان پول بدهد برای 243 متر بنای مازاد بر پروانه! یعنی حدودا متری هشت و نیم میلیون تومان!!

واقعا اگر این رای برای ملک متعلق به خود اعضای شورای شهر مشهد و یا قضات دادگستری و نمایندگان استانداری که آنرا مصوب کرده اند صادر شود، چه برخوردی خواهند نمود؟!!؟

ممکن است عده ای بگویند که این سازنده بنا می توانست خلاف نسازد و این پول را هم ندهد! پاسخ این عده این است که اگر چنین است شهرداری مشهد چگونه می خواهد کسب درآمد کند؟؟!! اگر بعضی ها نمی دانند ما به خوبی می دانیم که حدود 70 درصد درآمد شهرداری های کلان شهرها از محل همین اضافه ساختن ها تامین می شود. امید است فکری به حال این وضعیت نابسامان شده و رفتاری منطقی تر دیده شود!    {برو به فهرست}

تصویر رای به قرار زیر است:

رای ماده 100

رای ماده صد

{برو به فهرست}

 

6- نوشتن دفاعیه کمیسیون ماده صد (اعتراض به رای ماده 100)

چنانچه قرار است پرونده شما در کمیسیون ماده صد طرح گردد، ما به عنوان تیمی صاحب تجربه و شناخت، آمادگی داریم به شما در این زمینه مشاوره و راهنمایی داده (برگزاری جلسه ای برای بررسی پرونده و یافتن بهترین راه حل ) و یا لایحه دفاعیه برای اعتراض به رای را تنظیم کنیم.

توجه داشته باشید که تقریبا در 90 درصد اوقات امکان حضور شما در جلسه کمیسیون و دفاع از عملکرد تان در ساخت بنا به صورت حضوری وجود ندارد و تنها کاری که می توان انجام داد نوشتن یک لایحه دفاعیه (اعتراضیه) خوب است. بنابراین باید نهایت دقت را در نوشتن آن رعایت نمایید.

یک لایحه قوی و حساب شده موفقیت شما را در گرفتن رای جریمه به جای رای قلع بنا یا گرفتن رایی با حداقل میزان جریمه، به میزان زیادی افزایش خواهد داد.

یا اینکه آمادگی داریم امور تخصصی مربوط به تبدیل رای قلع بنا در مرحله رای بدوی، به رای جریمه را انجام دهیم. هزینه نوشتن لایحه دفاعیه کمیسیون ماده صد 350 تومان می باشد (بررسی پرونده در سیستم یکپارچه شهرسازی قبل از مراجعه حضوری متقاضی، بررسی پرونده در جلسه حضوری، اخذ مدارک و مستندات، تنظیم دفاعیه بر اساس تجارب این شرکت مشاوره و ضوابط شهرداری مشهد). قابل ذکر است متن اعتراضیه به رای ماده صد به صورت تایپ شده در فرمت طراحی شده ملاک عمل شهرداری مشهد و کاملا آماده در اختیار شما قرار خواهد گرفت.  {برو به فهرست}

توجه داشته باشید که بعد از صدور رای تجدید نظر، که قلع بنا باشد، دیگر امکان تغییر آن وجود ندارد و اقدامی نمی توان انجام داد (مگر طرح دعوی در دیوان عدالت اداری که بسیار وقت گیر و البته پر دردسر می باشد). بنابراین اعتراض به رای ماده صد و اقدام در این زمینه را کاملا جدی بگیرید.

7- فرم اعتراض به رای ماده صد

نمونه فرم اعتراض به رای ماده صد را می توانید با کلیک بر روی این لینک دانلود نمایید: فرم اعتراض به رای ماده 100

8- لیست تخلفات ساختمانی که به کمیسیون ماده صد ارسال می گردد

در جدول زیر لیست تخلفات ساختمانی که به کمیسیون ماده صد ارسال می شود و تقاضایی که شهرداری هنگام ارسال به ماده صد خواهد داشت را ملاحظه می نمایید. استناد قانونی تقاضای شهرداری بابت تخلفات ساختمانی نیز ذکر شده است:

کمیسیون ماده 100

تخلفات ساختمانی ماده صد شهرداریها

{برو به فهرست}

 

9- چک لیست طرح پرونده در کمیسیون ماده صد

چنانچه مایلید جزئیات کامل چگونگی طرح پرونده در کمیسیون ماده صد و الزمات فنی آنرا بدانید، چک لیست کمیسیون ماده صد شهرداری مشهد را از لینک زیر دانلود کنید. این چک لیست خصوصا توسط دفاتر پیشخوان شهرسازی می بایست مورد توجه قرار گیرد:

چک لیست کمیسیون ماده 100

 

 

کمیسیون ماده صد شهرداری مشهد؛ نگارش دفاعیه
5 (100%) 4 votes
درباره سيد مجتبي فرشچي

طی سالهای 85 لغایت 94، یعنی 9 سال در بخشهای شهرسازی و درآمد شهرداری مشهد مشغول به کار بوده ام. اکنون مایلم تجربیات گرانقدر خود را در اختیار عموم شهروندان قرار دهم. به اعتقاد من تعامل با شهرداری همانند تعامل با دادگستری نیازمند وکیل و مشاور است.

2 دیدگاه در کمیسیون ماده صد شهرداری مشهد؛ نگارش دفاعیه
  1. سلام و درود بنده احداث ساختمانی را در سال ۸۲ شروع کردم.به دلیل وجود اضافه ساخت پرونده به کمیسیون ماده صد ارجاع شد و جریمه تعین شده را کامل پرداخت نمودم.اکنون که برای اخذ پایانی مراجعه نمودم بنده را ملزم نمودند که مطابق اندازه گیری جدید (۶۰ سانت شرقی و ۲۰ سانت غربی) از همسایه ها رضایت بگیرم.آیا آرا صادره کمیسیون ماده صد به دلیل تفاوت اندازه گیری کارشناسان اکنون و ۱۲ سال پیش نقض میشود؟ آیا ساختمان منبسط میشود؟آیا واحد متر نمونه در موزه لوور تغییر کرده؟ چه مرجعی برای رسیدگی وجود دارد؟ لطفا بنده را راهنمایی نمایید. متشکرم

    • سلام؛ این دقیقا از مواردی است که گره در کار می افتد و شاید به آسانی قابل حل و فصل نباشد. هیچ وقت بعد از تسویه حساب با شهرداری نباید کار را تمام شده دانست و تا گواهی نهایی اخذ نشده نباید دست از پیگیری برداشت. زیرا ضوابط شهرداری همواره در حال تغییر است.
      کار شما احتمالا به صورت کارشناسی حل نمی شود و باید به سراغ مراجع بالاتر بروید تا به صورت دستوری یا صورتجلسه ای حل و فصل شود.


[بالا]

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

سلام؛ پس از مطالعه هر مطلب در سايت، مي توانيد سوالات خود را در بخش ديدگاه در پايين آن صفحه درج نماييد. ما پاسخ خواهيم داد و شما از طريق ايميل از پاسخ ما به سوال خود مطلع خواهيد شد.

مشاوران اطمینان شرق

1
×
سلام. چنانچه قصد سفارش کار دارید، می توانید از طریق واتس آپ با ما ارتباط بگیرید.
روی آیکن واتس آپ کلیک کنید:
بر روی فلش ها کلیک نمایید تا زیر منوها نمایش داده شود