محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی در مشهد (با و بدون عقب نشینی)- رایگان

این طور نیست که ما تصور کنیم هر میزان که مایلیم و به هر تعداد طبقه که می خواهیم، در ملک خود می توانیم اقدام به ساخت و ساز کنیم. بلکه لازم است قبل از شروع به ساخت و ساز از تراکم ملک خود خبر داشته باشیم و پس از گرفتن پروانه ساختمانی، اقدام به ساخت نماییم (وفق قانون شهرداری ها).

در این نوشتار، به بیان مفهوم تراکم ساختمانی شهرداری می پردازیم و سپس محاسبات آنلاین مربوط به آن را ارائه می کنیم. این محاسبات را در حالتی که ملک دارای عقب نشینی می باشد (متراژی از زمین در مسیر تعریض خیابان یا طرح های شهرداری قرار می گیرد) نیز ارائه می کنیم.

با توجه به اینکه ما با طیف متفاوتی از خوانندگان روبرو هستیم، و برای امکان بهره برداری همه افراد از آن، مفاهیمی که شاید برای برخی افراد خیلی بدیهی به نظر برسد، نیز شرح داده شده است.

0- فیلم آموزش نحوه محاسبه تراکم ساختمانی

در ویدئوی زیر دقیقا آموزش داده می شود که تراکم ساختمانی، سطح اشغال و پیشروی طولی چیست و اینکه چطور به صورت آنلاین در همین صفحه، تراکم ملک خویش را محاسبه کنید:

نحوه محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی یک ملک

نحوه محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی یک ملک

برای دانلود فیلم فوق (مدت زمان فیلم 9 دقیقه)، روی این لینک راست کلیک کرده و Save link as . . . را انتخاب نمایید: دانلود

1- تراکم ساختمانی چیست؟

1-1- تعریف تراکم

تراکم ساختمانی هر ملک که در عرف به آن “تراکم شهرداری” نیز می گویند و معادل انگلیسی آن Floor area ratio است، عبارت است از نسبت حاصل از تقسیم سطح زیربنای کل ساختمان (غیر از پیلوت و پارکینگ) بر کل مساحت زمین.

علت اینکه به این مفهوم, “تراکم شهرداری” می گویند به این خاطر است که: تراکم هر ملک را شهرداری به مالک اعلام می کند. در اصل تراکم املاک دست شهرداری است (شهرداری به عنوان طرح های تفصیلی شهر). همانطور که تجارتی بودن یا نبودن یک ملک به دست شهرداری است و نه ارگان دیگری.

2-1- مفهوم تراکم

شاید جوانان و افرادی که خیلی با شهرداری سر و کار ندارند، ابتدا این مفهوم تراکم برایشان کمی پیچیده به نظر برسد، اما اگر دقت کنید، موضوع بسیار ساده ای است.

تراکم هر ملک یعنی: مساحت ساخت و سازی که در هر ملک می تواند انجام شود، بر حسب درصد و نسبت به مساحت زمین (عرصه).

تراکم در حقیقت همان زیر بنایی که شهرداری هنگام صدور پروانه به عنوان زیر بنای قابل احداث در پروانه درج می کند (به استثنای پارکینگ).

در شهر مشهد تراکم ها را به سه دسته کلی تقسیم بندی کرده اند که در زیر آنها را بر می شماریم:

1. تراکم کم که معادل تراکم 120 درصد است (امکان ساخت 2 طبقه بر روی پیلوت).
2. تراکم متوسط که معادل تراکم 180 درصد است (امکان ساخت 3 طبقه بر روی پیلوت).
3. تراکم زیاد که معادل تراکم 240 درصد است (امکان ساخت 4 طبقه بر روی پیلوت). 

3-1- مثالی از تراکم شهرداری

اجازه بدهید یک مثال داشته باشیم. حتما در عرف شنیده اید که مثلا می گویند تراکم زمین های این خیابان (یا به قول مشهدی ها این میلان !!  🙂 ) متوسط است. این بدین معنی است که در این خیابان هر قطعه زمین معادل 1.8 برابر (180 درصد) مساحت خود مجاز است زیر بنا بسازد که این 180 درصد از آنجایی که برابر سه تا 60 درصد است، بنابراین مالک هر زمین در این خیابان می تواند ساختمانی با سه طبقه بر روی پیلوت داشته باشد (منظور از پیلوت، طبقه همکف ساختمان است که به پارکینگ اختصاص دارد).

4-1- زمین هایی که تراکم بالا دارند ارزشمند ترند یا زمین هایی که تراکم پایین دارند؟

مردم مشهد زمین هایی که تراکم بالاتر دارند را، گران تر از زمین هایی در همان موقعیت و با تراکم پایین تر، خرید و فروش می کنند. منطقی هم به نظر می رسد. زیرا در این زمین ها می توان تعداد طبقات و زیر بنای بیشتری ساخت و فروخت.

البته به نظر شخص اینجانب مناطقی از شهر که تراکم کم دارند، ارزشمند ترند. زیرا خلوت تر هستند و آرامش بیشتری بر آن حکم فرماست. اما بهرحال این بازار است که قیمتها را مشخص می کند.

5-1- چه مواردی مشمول تراکم ساختمانی نمی گردد؟

در محاسبه تراکم ساختمانی (که در اصل یک نسبت است)، صورت کسر عبارتست از زیر بنای قابل ساخت به صورت ناخالص. یعنی اینکه مثلا راهروها که قابل سکونت نیستند در آن لحاظ می شوند.

اما پارکینگ ها و پیلوت در محاسبه تراکم ساختمانی لحاظ نمی شوند. کلا شهرداری مشهد بابت ساخت پارکینگ پول نمی گیرد و آنرا جزء تراکم ساختمانی نیز لحاظ نمی کند (به استثنای پارکینگ هایی که خارج از سطح اشغال مجاز ساخته شوند و پیشروی طولی محصوب می شوند).

6-1- سطح اشغال چیست؟

سطح اشغال مجاز، جزئی از اعلام ضابطه یک ملک است و به شما اعلام می دارد که چند درصد از مساحت زمین خود را می توانید به زیربنا تبدیل کنید.

مثلا سطح اشغال 60 درصد (که در طرح تفصیلی خازنی است) بدین معنی است که شما مجازید، 60 درصد از زمین خود را بسازید. البته اینکه 60 درصد شمال ملک را بسازید یا 60 درصد جنوب مالک را، توسط شهرداری تعیین می گردد. معمولا جهت ساخت املاک “شمال” است.

7-1- چطور تراکم ساختمانی یک ملک را محاسبه کنیم؟

برای اینکه بدانید یک ملک دارای تراکم چند درصدی است، کافی است متراژ زیر بنای ناخالص آن (بدون در نظر گرفتن پارکینگ) را بر مساحت زمین تقسیم کنید و عدد حاصله را در صد ضرب کنید.  

2- در هر طرح تفصیلی شهر مشهد تراکم چه وضعیتی دارد؟

شهر مشهد چندین طرح تفصیلی را در خود جای داده است. اکثر بخشهای شهر، مشمول طرح تفصیلی “خازنی” است. بافت مرکز شهر و اطراف حرم مطهر امام هشتم (ع)، مشمول طرح “طاش” است و در بخشهای جدید تر شهر نیز طرح “مهرآزان” وجود دارد. البته طرح های دیگری نیز وجود دارد.

طرح های تفصیلی، میزان تراکم، سطح اشغال و همچنین نوع کاربری هر ملک (مسکونی، تجارتی، اداری، آموزشی، . . . ) را مشخص می کنند.

برای املاک مسکونی، تراکم و سطح اشغال ها به قرار زیر است: 

• در طرح خازنی، تراکم کم (120 درصد)، متوسط (180 درصد) و زیاد (240 درصد) وجود دارد. سطح اشغال برابر 60 درصد است.
• در طرح طاش، تراکم کم (100 درصد)، متوسط (150 درصد) و زیاد (200 درصد) وجود دارد. سطح اشغال برابر 50 درصد است.
• در طرح مهرآزان، تراکم کم (100 درصد)، متوسط (150 درصد) و زیاد (200 درصد) وجود دارد. سطح اشغال برابر 50 درصد است.

3- شهرداری مشهد به هر ملک به چه میزان مجوز ساخت می دهد؟ {محاسبه آنلاین}

برای اینکه دقیقا و عملا، برای ملک خود حساب کنید که چه میزان زیر بنا خواهید داشت، کافی است اطلاعات لازم را درج و به صورت آنلاین، میزان تراکم ملک خود را مشاهده نمایید.

توجه کنید که این محاسبات، فقط در حالت بسیار رایج تراکم خازنی در شهر مشهد (120%، 180% و 240%) برنامه نویسی شده است و چنانچه طرح تفصیلی ملک شما خازنی نیست، لازم است محاسبات را خود به صورت دستی انجام دهید:

4- محاسبه تراکم ملک از روی زیربنای هر طبقه آن {محاسبه آنلاین}

در محاسبات آنلاین زیر، کافیست فقط مساحت زمین (عرصه) را وفق سند خویش وارد کنید و سپس مساحت زیربنای هر طبقه، که قصد ساخت دارید، را درج کنید، آنگاه این محاسبه انلاین زیر، تراکم درخواستی شما از شهرداری را محاسبه و اعلام می کند.

دقیقا این تراکم درخواستی برای محاسبه عوارض پروانه ساخت در این صفحه قابل استفاده می باشد: محاسبه انلاین عوارض پروانه و طبقه اضافه.

توجه شود که چنانچه هدف شما محاسبه تراکم برای برآورد عوارض پروانه است، در بخش زیر مساحت بالکن ها (پیش آمدگی در معبر) را در نظر نگیرید و جداگانه در صفحه محاسبه آنلاین عوارض پروانه، مساحت آنرا درج نمایید. زیرا بالکن تعرفه خاص خود را دارد.

محاسبات به قرار زیر است:

5- محاسبه میزان تراکم املاک وقتی که عقب نشینی دارند (امتیاز تشویقی بابت عقب نشینی)

قاعدتا برای جبران زمین از دست رفته شما که به شبکه معابر شهری ملحق می شود، شهرداری می بایست امتیازات تشویقی ای را در نظر بگیرد. طبق روال  15 سال اخیر، این امتیاز گاهی به صورت وجه (معادل ارزش زمین که کارشناسی گردد) و گاهی نیز به صورت تراکم تشویقی بوده است.

با توجه به مصوبه شورای اسلامی شهر مشهد به شماره 3/92/136 / ش مورخ 92/1/19 (مصوبه یکپارچه سازی ضوابط درآمدی) و رویه تقریبا ده سال اخیر شهرداری مشهد، بابت عقب نشینی املاکی که دارای اولویت تملک نیستند (یعنی اینکه در نقطه خیلی حساسی از شهر قرار ندارند که عدم عقب نشینی مشکلات حادی ایجاد کند)، تراکم تشویقی اعطا می کند. ماده مربوطه در این مصوبه به قرار زیر است:

در این خصوص مصوبه شماره 4/95/12987/ش مورخه ۱۳۹۵/۰۷/۱۹ شورای اسلامی شهر مشهد  نیز وجود دارد که می توانید ملاحظه نمایید.

4-1- محاسبه آنلاین عقب نشینی شهرداری {محاسبه آنلاین}

برای اینکه دقیقا و عملا، برای ملک خود حساب کنید که در صورت داشتن عقب نشینی و ملک در مسیر، چه میزان زیر بنا خواهید داشت و چند متر از شهرداری بابت عقب نشینی امتیاز گرفته اید (معوض بابت زمین واگذار شده برای تعریض خیابان) ، کافی است اطلاعات لازم را درج و به صورت آنلاین، نتیجه محاسبات را مشاهده نمایید.

در حوزه های درآمدی 4 و 5 (مناطق کم برخوردار شهر) میزان امتیاز بابت عقب نشینی بیشتر است.

توجه کنید که این محاسبات، فقط در حالت بسیار رایج تراکم خازنی در شهر مشهد (120%، 180% و 240%) برنامه نویسی شده است و چنانچه طرح تفصیلی ملک شما خازنی نیست، لازم محاسبات را خود به صورت دستی انجام دهید:

4-2- هنگامی که عقب نشینی باعث می شود ملک از حد نصاب پاسخگویی خارج گردد

حالتی را فرض نمایید که ملکی مثلا با مساحت 180 متر مربع، 145 متر مربع در مسیر عقب نشینی دارد. در این حالت باقیمانده زمین عملا غیر قابل استفاده می باشد.

مصوبه شماره 4/95/12987/ش مورخه ۱۳۹۵/۰۷/۱۹ شورای اسلامی شهر مشهد بیان می دارد:

شهرداری مشهد مقدس موظف است در اجرای طرحهای شهری فعلی؛ در خصوص املاکی که کل آن در مسیر طرح قرار گرفته یا پس از عقب نشینی از حد نصاب پاسخگویی خارج می شود را بدون نیاز ارسال پرونده به کمیته تملک در صورتیکه مالک آمادگی دریافت معوض به صورت ملک یا امتیاز (قیمت گذاری برمبنای کارشناسی رسمی)داشته باشد، پاسخگویی نماید و بار مالی آن را در اصالح بودجه پیش بینی نماید.

متن کامل مصوبه از این لینک قابل دانلود است:

تسریع در پاسخگویی به مالکان متقاضی پروانه و امتیاز بابت ملک در مسیر طرح‌های شهری

6- معرفی خدمت محاسبه آنلاین عوارض پروانه ساخت، عوارض طبقه اضافه، پیشروی و بالکن

به اطلاع شهروندان عزیز مشهد و یا دوستانی که در شهر مشهد املاکی دارند، می رسانیم، این شرکت اقدام به برنامه نویسی و طراحی صفحه محاسبه آنلاین عوارض شهرداری مشهد، نموده است. این خدمت (سرویس) بگونه ای است که متقاضی خود می تواند با روشی ساده، نسبت به برآورد هزینه ها و عوارض شهرداری هنگام ساخت و ساز در ملک مورد نظر اقدام نماید.

برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، این صفحه را ببینید: محاسبه انلاین عوارض شهرداری مشهد