هزینه هر جلسه حضوری برای بررسی و مشاوره پرونده شما در شهرداری، 250 تومان
هزینه یک ربع مکالمه تلفنی و مشاوره با پیام رسان با کارشناس خبره مسائل شهرداری، 38 تومان
سوالات خود در خصوص هر مطلبي که در سايت مطالعه مي کنيد را در بخش ديدگاه (در انتهاي مطلب) درج نماييد تا به آن پاسخ دهيم. از طريق ايميل از پاسخ ما به سوالتان مطلع خواهيد شد.
حضرت علی (ع): مشورت کننده، در آستانه موفقیت است
تراکم شهرداری

این طور نیست که ما تصور کنیم هر میزان که مایلیم و به هر تعداد طبقه که می خواهیم، در ملک خود می توانیم اقدام به ساخت و ساز کنیم. بلکه لازم است قبل از شروع به ساخت و ساز از تراکم ملک خود خبر داشته باشیم و پس از گرفتن پروانه ساختمانی، اقدام به ساخت نماییم (وفق قانون شهرداری ها).

در این نوشتار، به بیان مفهوم تراکم ساختمانی شهرداری می پردازیم و سپس محاسبات آنلاین مربوط به آن را ارائه می کنیم. این محاسبات را در حالتی که ملک دارای عقب نشینی می باشد (متراژی از زمین در مسیر تعریض خیابان یا طرح های شهرداری قرار می گیرد) نیز ارائه می کنیم.

. با توجه به اینکه ما با طیف متفاوتی از خوانندگان روبرو هستیم، و برای امکان بهره برداری همه افراد از آن، مفاهیمی که شاید برای برخی افراد خیلی بدیهی به نظر برسد، نیز شرح داده شده است.

فهرست مطالب (کلیک کنید تا مرور گر به آن نقطه از صفحه برود):

1- تراکم ساختمانی چیست؟

 2- در هر طرح تفصیلی شهر مشهد تراکم چه وضعیتی دارد؟

3- محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی هر ملک در شهر مشهد

۴- محاسبه میزان تراکم املاک وقتی که عقب نشینی دارند

 

 

{برو به فهرست}

 

1- تراکم ساختمانی چیست؟

1-1- تعریف تراکم

تراکم ساختمانی هر ملک که در عرف به آن “تراکم شهرداری” نیز می گویند و معادل انگلیسی آن Floor area ratio است، عبارت است از نسبت حاصل از تقسیم سطح زیربنای کل ساختمان (غیر از پیلوت و پارکینگ) بر کل مساحت زمین.

علت اینکه به این مفهوم, “تراکم شهرداری” می گویند به این خاطر است که: تراکم هر ملک را شهرداری به مالک اعلام می کند. در اصل تراکم املاک دست شهرداری است (شهرداری به عنوان طرح های تفصیلی شهر). همانطور که تجارتی بودن یا نبودن یک ملک به دست شهرداری است و نه ارگان دیگری.

2-1- مفهوم تراکم

شاید جوانان و افرادی که خیلی با شهرداری سر و کار ندارند، ابتدا این مفهوم تراکم برایشان کمی پیچیده به نظر برسد، اما اگر دقت کنید، موضوع بسیار ساده ای است.

تراکم هر ملک یعنی: مساحت ساخت و سازی که در هر ملک می تواند انجام شود، بر حسب درصد و نسبت به مساحت زمین (عرصه).

تراکم در حقیقت همان زیر بنایی که شهرداری هنگام صدور پروانه به عنوان زیر بنای قابل احداث در پروانه درج می کند (به استثنای پارکینگ).

در شهر مشهد تراکم ها را به سه دسته کلی تقسیم بندی کرده اند که در زیر آنها را بر می شماریم:

  1. تراکم کم که معادل تراکم 120 درصد است (امکان ساخت 2 طبقه بر روی پیلوت).
  2. تراکم متوسط که معادل تراکم 180 درصد است (امکان ساخت 3 طبقه بر روی پیلوت).
  3. تراکم زیاد که معادل تراکم 240 درصد است (امکان ساخت 4 طبقه بر روی پیلوت). {برو به فهرست}

3-1- مثالی از تراکم شهرداری

اجازه بدهید یک مثال داشته باشیم. حتما در عرف شنیده اید که مثلا می گویند تراکم زمین های این خیابان (یا به قول مشهدی ها این میلان !!  🙂 ) متوسط است. این بدین معنی است که در این خیابان هر قطعه زمین معادل 1.8 برابر (180 درصد) مساحت خود مجاز است زیر بنا بسازد که این 180 درصد از آنجایی که برابر سه تا 60 درصد است، بنابراین مالک هر زمین در این خیابان می تواند ساختمانی با سه طبقه بر روی پیلوت داشته باشد (منظور از پیلوت، طبقه همکف ساختمان است که به پارکینگ اختصاص دارد).

4-1- زمین هایی که تراکم بالا دارند ارزشمند ترند یا زمین هایی که تراکم پایین دارند؟

مردم مشهد زمین هایی که تراکم بالاتر دارند را، گران تر از زمین هایی در همان موقعیت و با تراکم پایین تر، خرید و فروش می کنند. منطقی هم به نظر می رسد. زیرا در این زمین ها می توان تعداد طبقات و زیر بنای بیشتری ساخت و فروخت.

البته به نظر شخص اینجانب مناطقی از شهر که تراکم کم دارند، ارزشمند ترند. زیرا خلوت تر هستند و آرامش بیشتری بر آن حکم فرماست. اما بهرحال این بازار است که قیمتها را مشخص می کند.

5-1- چه مواردی مشمول تراکم ساختمانی نمی گردد؟

در محاسبه تراکم ساختمانی (که در اصل یک نسبت است)، صورت کسر عبارتست از زیر بنای قابل ساخت به صورت ناخالص. یعنی اینکه مثلا راهروها که قابل سکونت نیستند در آن لحاظ می شوند.

اما پارکینگ ها و پیلوت در محاسبه تراکم ساختمانی لحاظ نمی شوند. کلا شهرداری مشهد بابت ساخت پارکینگ پول نمی گیرد و آنرا جزء تراکم ساختمانی نیز لحاظ نمی کند (به استثنای پارکینگ هایی که خارج از سطح اشغال مجاز ساخته شوند و پیشروی طولی محصوب می شوند).{برو به فهرست}

6-1- سطح اشغال چیست؟

سطح اشغال مجاز، جزئی از اعلام ضابطه یک ملک است و به شما اعلام می دارد که چند درصد از مساحت زمین خود را می توانید به زیربنا تبدیل کنید.

مثلا سطح اشغال 60 درصد (که در طرح تفصیلی خازنی است) بدین معنی است که شما مجازید، 60 درصد از زمین خود را بسازید. البته اینکه 60 درصد شمال ملک را بسازید یا 60 درصد جنوب مالک را، توسط شهرداری تعیین می گردد. معمولا جهت ساخت املاک “شمال” است.

7-1- چطور تراکم ساختمانی یک ملک را محاسبه کنیم؟

برای اینکه بدانید یک ملک دارای تراکم چند درصدی است، کافی است متراژ زیر بنای ناخالص آن (بدون در نظر گرفتن پارکینگ) را بر مساحت زمین تقسیم کنید و عدد حاصله را در صد ضرب کنید.  {برو به فهرست}

 تراکم املاک

2- در هر طرح تفصیلی شهر مشهد تراکم چه وضعیتی دارد؟

شهر مشهد چندین طرح تفصیلی را در خود جای داده است. اکثر بخشهای شهر، مشمول طرح تفصیلی “خازنی” است. بافت مرکز شهر و اطراف حرم مطهر امام هشتم (ع)، مشمول طرح “طاش” است و در بخشهای جدید تر شهر نیز طرح “مهرآزان” وجود دارد. البته طرح های دیگری نیز وجود دارد.

طرح های تفصیلی، میزان تراکم، سطح اشغال و همچنین نوع کاربری هر ملک (مسکونی، تجارتی، اداری، آموزشی، . . . ) را مشخص می کنند.

برای املاک مسکونی، تراکم و سطح اشغال ها به قرار زیر است: {برو به فهرست}

  • در طرح خازنی، تراکم کم (120 درصد)، متوسط (180 درصد) و زیاد (240 درصد) وجود دارد. سطح اشغال برابر 60 درصد است.
  • در طرح طاش، تراکم کم (100 درصد)، متوسط (150 درصد) و زیاد (200 درصد) وجود دارد. سطح اشغال برابر 50 درصد است.
  • در طرح مهرآزان، تراکم کم (100 درصد)، متوسط (150 درصد) و زیاد (200 درصد) وجود دارد. سطح اشغال برابر 50 درصد است.

3- شهرداری مشهد به هر ملک به چه میزان مجوز ساخت می دهد؟ (محاسبه آنلاین)

برای اینکه دقیقا و عملا، برای ملک خود حساب کنید که چه میزان زیر بنا خواهید داشت، کافی است اطلاعات لازم را درج و به صورت آنلاین، میزان تراکم ملک خود را مشاهده نمایید.

توجه کنید که این محاسبات، فقط در حالت بسیار رایج تراکم خازنی در شهر مشهد (120%، 180% و 240%) برنامه نویسی شده است و چنانچه طرح تفصیلی ملک شما خازنی نیست، لازم محاسبات را خود به صورت دستی انجام دهید یا اینکه با ما تماس بگیرید.

چنانچه محاسبه در مرورگر شما مشاهده نمی شود از مرورگرهای فایرفاکس یا گوگل کروم بروز شده استفاده نمایید (در اینترنت اکسپلورر محاسبات انجام نمی شود)، یا اینکه برای بارگزاری مجدد این صفحه کلیدهای Ctrl + F5 را بگیرید:

 {برو به فهرست}

 

4- محاسبه میزان تراکم املاک وقتی که عقب نشینی دارند (امتیاز تشویقی بابت عقب نشینی)

قاعدتا برای جبران زمین از دست رفته شما که به شبکه معابر شهری ملحق می شود، شهرداری می بایست امتیازات تشویقی ای را در نظر بگیرد. طبق روال  15 سال اخیر، این امتیاز گاهی به صورت وجه (معادل ارزش زمین که کارشناسی گردد) و گاهی نیز به صورت تراکم تشویقی بوده است.

با توجه به مصوبه شورای اسلامی شهر مشهد به شماره 3/92/136 / ش مورخ 92/1/19 (مصوبه یکپارچه سازی ضوابط درآمدی) و رویه تقریبا ده سال اخیر شهرداری مشهد، بابت عقب نشینی املاکی که دارای اولویت تملک نیستند (یعنی اینکه در نقطه خیلی حساسی از شهر قرار ندارند که عدم عقب نشینی مشکلات حادی ایجاد کند)، تراکم تشویقی اعطا می کند. ماده مربوطه در این مصوبه به قرار زیر است:

عقب نشینی زمین

البته تبصره دو مصوبه شماره 4/95/12987/ش مورخه ۱۳۹۵/۰۷/۱۹ شورای اسلامی شهر مشهد  نیز بیان می دارد که شهرداری می تواند معادل ارزش ملک را با عوارض پروانه تهاتر نماید:

تبصره 2 ) شهرداری مشهد مقدس موظف است با اشخاصی که ملک آنها در مسیر طرحهای شهرداری واقع شده و موافقند ملک در مسیر خود را بر اساس ارزیابی کارشناسی با امتیاز یا پروانه تهاتر نمایند، مشروط به اینکه ملک مزبور حداقل 5 سال در ملکیت مالک بوده باشد، بلافاصله و خارج از اولویت، تهاتر نموده و پروانه سند زمین متعلق به مالک را به نام مالک صادر کند.

که با توجه به اطلاعاتی که ما داریم، عملا این کار انجام نمی شود و شهرداری به ازای عقب نشینی امتیاز تراکمی تشویقی می دهد و ارزش گذاری ریالی انجام نمی دهد. بهرحال ماده واحده این مصوبه اشاره به املاکی دارد که از حد نصاب پاسخگویی خارج می شوند.

محاسبه آنلاین عقب نشینی شهرداری

برای اینکه دقیقا و عملا، برای ملک خود حساب کنید که در صورت داشتن عقب نشینی و ملک در مسیر، چه میزان زیر بنا خواهید داشت و چند متر از شهرداری بابت عقب نشینی امتیاز گرفته اید (معوض بابت زمین واگذار شده برای تعریض خیابان) ، کافی است اطلاعات لازم را درج و به صورت آنلاین، نتیجه محاسبات را مشاهده نمایید.

توجه کنید که این محاسبات، فقط در حالت بسیار رایج تراکم خازنی در شهر مشهد (120%، 180% و 240%) برنامه نویسی شده است و چنانچه طرح تفصیلی ملک شما خازنی نیست، لازم محاسبات را خود به صورت دستی انجام دهید یا اینکه با ما تماس بگیرید.

چنانچه محاسبه در مرورگر شما مشاهده نمی شود از مرورگرهای فایرفاکس یا گوگل کروم بروز شده استفاده نمایید (در اینترنت اکسپلورر محاسبات انجام نمی شود)، یا اینکه برای بارگزاری مجدد این صفحه کلیدهای Ctrl + F5 را بگیرید:

 {برو به فهرست}

 

1-4- هنگامی که عقب نشینی باعث می شود ملک از حد نصاب پاسخگویی خارج گردد

حالتی را فرض نمایید که ملکی مثلا با مساحت 180 متر مربع، 145 متر مربع در مسیر عقب نشینی دارد. در این حالت باقیمانده زمین عملا غیر قابل استفاده می باشد.

مصوبه شماره 4/95/12987/ش مورخه ۱۳۹۵/۰۷/۱۹ شورای اسلامی شهر مشهد بیان می دارد:

شهرداری مشهد مقدس موظف است در اجرای طرحهای شهری فعلی؛ در خصوص املاکی که کل آن در مسیر طرح قرار گرفته یا پس از عقب نشینی از حد نصاب پاسخگویی خارج می شود را بدون نیاز ارسال پرونده به کمیته تملک در صورتیکه مالک آمادگی دریافت معوض به صورت ملک یا امتیاز (قیمت گذاری برمبنای کارشناسی رسمی)داشته باشد، پاسخگویی نماید و بار مالی آن را در اصالح بودجه پیش بینی نماید.

متن کامل مصوبه از این لینک قابل دانلود است:

تسریع در پاسخگویی به مالکان متقاضی پروانه و امتیاز بابت ملک در مسیر طرح‌های شهری

 {برو به فهرست}

 

محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی در مشهد (با و بدون عقب نشینی)
5 (100%) 8 votes
درباره سيد مجتبي فرشچي

طی سالهای 85 لغایت 94، یعنی 9 سال در بخشهای شهرسازی و درآمد شهرداری مشهد مشغول به کار بوده ام. اکنون مایلم تجربیات گرانقدر خود را در اختیار عموم شهروندان قرار دهم. به اعتقاد من تعامل با شهرداری همانند تعامل با دادگستری نیازمند وکیل و مشاور است.

15 دیدگاه در محاسبه آنلاین تراکم ساختمانی در مشهد (با و بدون عقب نشینی)
  1. مدتها بود که می خواستم بدونم معنی تراکم که برای یک ملک میگن چیه ..
    حالا خوب متوجه شدم. محاسبه آنلاین خیلی کمک کرد
    مممنون

  2. خیلی عالی است . .

  3. فرزاد عبدالهی ۲ تیر ۱۳۹۷ در ۱۳:۰۷ پاسخ

    دیدگاه *

  4. فرزاد عبدالهی ۲ تیر ۱۳۹۷ در ۱۳:۱۰ پاسخ

    سلام با عرض خسته نباشید خدمت شما
    اگه ممکنه ۳ سوال دارم برای گزارش کار دانشگاه
    ۱ طریقه عقب کشی ساختمان چگونه صورت میگیره
    ۲ جدول گذاری در خیابان چگونه است
    ۳ سنگ فرش کردن پیاده رو به چه صورت می باشد
    اگه ممکنه به صورت کامل توضیح بدین ممنون

    • سيد مجتبي فرشچي ۳ تیر ۱۳۹۷ در ۱۵:۴۱ پاسخ

      سلام؛ این سوالات خیلی کلی هستند. به کتابها و منابع موجود در این زمینه مراجعه نمایید.

  5. باسلام، می خواستم ببینم از بخوام قسمتی از پشت بام (متراژ آپارتمان ۱۰۴) حدوداً ۵۰ متر را به آپارتمانم اضافه کنم (به حالت دوبلکس) شهرداری مجوز این کار رو صادر می کنه؟ در ضمن آپارتمان ۳ طبقه و من طبقه سوم قرار دارم. با تشکر از راهنمایی شما

    • سيد مجتبي فرشچي ۳۱ تیر ۱۳۹۷ در ۰۰:۴۰ پاسخ

      سلام؛ با توجه به اینکه شما مالک تنها یک آپارتمان هستید در این مجموعه، اجازه هیچ تغییراتی در ملک را ندارید و کوچکترین کار باعث تغییر سهم العرصه ها و اسناد کل مجموعه خواهد شد و حتما باید با رضایت محضری تمام مالکین باشد. پشت بام همانند راهرو و پیلوت متعلق به کل مجموعه است نه فقط شما. خلاصه صریح عرض کنم، اصلا به این کار فکر هم نکنید

  6. سلام
    زمینی به مساحت ۲۱۴ متر دارم که قناس و به صورت مثلث شکل است
    اگر بخواهیم ۶۰ درصد بسازیم پیشروی ساختمان از ساختمان های مجاور حدود ۵ متر جلوتر میاد
    با این حساب من حق ندارم ۶۰ درصد بسازم
    البته زمینهای مجاور هنوز ساخت و ساز انجام نشده

    • سلام؛ در این موارد شهرداری ضوابط خاص خود را دارد و اینطور نیست که براحتی تراکم شما را کاهش دهند. ممکن است سطح اشغال شما را کاهش اما طبقات را افزایش دهند. بهرحال تراکم زمین شما از بین نمی رود

  7. با سلام و آرزوی موفقیت و سلامتی
    ملک بنده با عرصه ۳۲۸ متر مربع قبلا در طرح خازنی با تراکم زیاد ۲۴۰ درصد بوده ولی در حال حاظر با ابلاغ طرح طاش مرکز شهر مشهد مقدس تراکم تقلیل یافته وبه کم با ۱۰۰ درصد با سطح اشغال ۵۰ درصد تبدیل گردیده خواهشمندم در خصوص تراکم منفی ایجاد شد وضایع شدن حقوقم بنده را راهنمایی نمایید در یکی از مصوبات شورای اسلامی شهر مشهد مقدس آمده که شهرداری موظف است به مشاور طرح متذکر شود که حقوق مالکین واقع در طرح طاش را که تراکم شان منفی می شود رعایت کنند با تشکر از پاسخ گویی وارشاد و راهنمایی شما

    • سيد مجتبي فرشچي ۲۹ مهر ۱۳۹۷ در ۱۶:۵۰ پاسخ

      سلام. بهرحال تراکم ۲۴۰ درصد را نیز یک مشاور طرح تفصیلی به ملک شما داده بود و تا زمانی که با آن تراکم پروانه ساختمانی نگرفته اید حق خاصی برای شما ایجاد نمی شود. یا اینکه با تراکم ۲۴۰ درصد از شهرداری گواهی انتقال گرفته باشید که به این قبیل افراد نیز مصوبه شورا مهلتی داده بود که از تراکم ملک خریداری شده خود استفاده کنند که این مهلت نیز سالهاست که تمام شده.
      از حدود سال ۸۴ (اگر اشتباه نکنم) طرح طاش اجرایی شده است

      • با سلام و آرزوی موفقیت و سلامتی ممنون ومتشکرم از پاسخ دقیق و کارشناسانه شما ،جناب مهندس مصوبات شورای اسلامی شهر مشهد مقدس را مطالعه نموده و پاسخ شما قانونمند و دقیق می باشد فقط لطفا بفرمایید در خصوص وظیفه قانونی شهرداری بر اساس مصوبات گذشته شورای اسلامی شهر مشهد مبنی بر تذکر به مشاور طرح طاش در مورد تراکم منفی ایجاد شده برای مالکین ،آیا مشاور طرح طاش این موضوع را در زمان تهیه طرح لحاظ نموده است یا خیر ؟ممنون ومتشکرم تراکم در طرح طاش بر اساس عرض معبر می باشد.

        • سید مجتبی فرشچی ۸ آبان ۱۳۹۷ در ۱۲:۵۶ پاسخ

          سلام، ممنون از شما بزرگوار.
          تا جایی که یادم میاد من هم چنین تذکری را جایی دیده ام، اما این ها مواردی است که به صورت صفر و یک و قطعی نمی توان گفت که مشاوره طاش رعایت کرده یا خیر.
          برای برخی ها رعایت شده و برای برخی ها رعایت نشده. مثلا تراکم شما کاهش یافته اما شما با اقداماتی می توانید از همین طرح طاش امتیاز بسیار خوبی بگیرید: کافی است قطعاتی از زمین ها را تجمیع کنید و به مساحت مشخصی برسانید و آنگاه مجوز یک واحد اقامتی با تراکم بالا را بگیرید که در محدوده مرکز شهر این حرکت ارزش اقتصادی زیادی دارد. در طرح خازنی انعطاف کمتر است. کلا طرح طاش طرحی منعطف و شناور است.
          قصد حمایت از طاش را ندارم اما به عنوان فردی که در منطقه ۸ رئیس درآمد شهرداری بودم، دیدم که همین انعطاف باعث شد خیلی ها آمدند و مجوز ساخت هتل و هتل آپارتمان گرفتند.

  8. سلام میشه لطفا شمارتون رو بدین؟؟

    • سيد مجتبي فرشچي ۲۵ آبان ۱۳۹۷ در ۱۹:۵۰ پاسخ

      سلام. اگر در استان خراسان رضوی حضور دارید، برای تماس با اینجانب می توانید با این خط تماس برقرار نمایید: ۹۰۹۵۱۱۱۷۴۳
      نیاز به گرفتن کد یا صفر قبل از این شماره وجود ندارد و هزینه مشاوره روی قبض تلفن شما خواهد آمد.
      یا اینکه با واتس آپ با ما ارتباط بگیرید


[بالا]

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

سلام؛ پس از مطالعه هر مطلب در سايت، مي توانيد سوالات خود را در بخش ديدگاه در پايين آن صفحه درج نماييد. ما پاسخ خواهيم داد و شما از طريق ايميل از پاسخ ما به سوال خود مطلع خواهيد شد.

مشاوران اطمینان شرق

1
×
سلام. چنانچه قصد سفارش کار دارید، می توانید از طریق واتس آپ با ما ارتباط بگیرید.
روی آیکن واتس آپ کلیک کنید:
بر روی فلش ها کلیک نمایید تا زیر منوها نمایش داده شود