آموزش ویدئویی نحوه تعیین و محاسبه ارزش معاملاتی یک ملک

1- مقدمه

قيمت منطقه اي که به آن ارزش معاملاتي يا قيمت دارايي يا پي (P) منطقه اي مي گويند اساسي ترين رقمي است که در محاسبه عوارض شهرداري ها مورد استفاده قرار مي گيرد. در خصوص کاربرد اين رقم در محاسبات اداره امور مالياتي نيز جاي شک و ترديدي وجود ندارد.

در اين بسته آموزش ويدئويي بر اين نکته تمرکز مي کنيم که چطور از اين دفترچه قيمت منطقه اي استفاده کنيم و قيمت منطقه اي ملاک عمل در ملک خويش را پيدا کنيم.

اينجانب به عنوان فردي که 9 سال به عنوان رئيس اداره درآمد در مناطق مختلف شهرداري مشهد مشغول به کار بوده ام، اين آموزش را خدمت شما هستم و تجربيات خود را منتقل مي کنم.

   سه حالت عرضه این بسته

1- فقط فیلم آموزشی که در آن نحوه تعیین ارزش معاملاتی و محاسبات آن همراه با مثال به طور کامل آمده است . 2- فقط فایل اکسل محاسبات ارزش معاملاتی حاوی ضرایب تعدیل عرض معبر، قدمت ساختمان، نحوه محاسبه ارزش معاملاتی کل از روی ارزش عرصه و اعیان و . . .   3- بسته کامل (شامل هر دو حالت قبل ). توصیه ما خرید بسته کامل (فیلم و فایل اکسل) است تا محاسبات عملا قابل تمرین کردن باشد.

   بخشهایی از فیلم آموزشی

    بخشهایی از فیلم در خصوص جزئیات محاسبه ارزش معاملاتی عرصه، اعیان و کل

2- ارزش معاملاتي يا قيمت منطقه اي چيست؟

دفترچه قیمت منطقه ای املاک که در شهرداری مشهد به آن دفترچه دارایی یا P – پی نیز می گویند، کتابچه ای است که در آن برای تمامی معابر اصلی و فرعی شهر قیمتی بر حسب ریال تعیین شده است و توسط اداره کل امور مالیاتی استان تهیه می شود. قاعدتا مناطق ارزشمندتر و گران تر قیمت های منطقه ای بالاتری نیز دارند.

شهرداری ها در سراسر کشور برای محاسبه عوارض و حقوق خود به صورت بسیار گسترده از این دفترچه استفاده می کنند. الفبای دریافت وجه در شهرداری ها با این دفترچه شروع می شود!

   1-2- تعريف ارزش معاملاتي

اجازه بدهيد يک تعريف ارائه کنيم:

بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم و بخشنامه و دستورالعمل‌های سازمانی به جهت ایجاد یک رویه مشخص و سهولت انجام کار، جلوگیری از اعلام نظرهای شخصی و همچنین جلوگیری از تنظیم اسناد نقل‌وانتقال با مبالغ غیرواقعی، سازمان امور مالیاتی دفترچه‌ای تحت عنوان دفترچه تعیین ارزش معاملاتی، تنظیم کرده که مالیات نقل‌وانتقال املاک بر اساس آن تعیین می‌گردد.

بر اساس این دفترچه ارزش معاملاتی هر ملک از طریق محاسبه ارزش عرصه و ارزش اعیان محاسبه می‌شود. ارزش عرصه در حقيقت درصدي از ارزش روز عرصه (زمين) هر ملک مي باشد (مثلا 6 درصد).

به ‌صورت مختصر ارزش معاملاتی هر ملک به شرح ذیل محاسبه می‌گردد.

ارزش عرصه + ارزش اعیان = ارزش معاملاتی ملک

ارزش معاملاتی ملک * ۵% = مالیات نقل‌ و انتقال ملک

اين دفترچه به ما ارزش عرصه و ارزش اعيان را مي دهد:

ارزش عرصه (قيمت اراضي)

دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک، شامل بخشی است که بر اساس مناطق و موقعیت‌های مختلف شهری و شهرداری نسبت به تعیین ارزش عرصه (زمین) اقدام می‌نماید. این ارزش که تمرکز به روی محاسبه قیمت عرصه ملک مورد نقل‌وانتقال دارد، بر اساس نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی، تعیین می‌شود.

ارزش اعیان (قيمت ساختمان)

قسمت دیگر دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک، بدون در نظر گرفتن موقعیت مکانی ملک مورد نظر، ارزش بناي ساخته‌شده ملک مورد نظر را مورد توجه قرار می‌دهد. این ارزش که تمرکز به روی محاسبه قیمت اعیان (کلیه بناهای ساخته‌شده) ملک مورد دارد با توجه به نوع سازه (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره)، تعداد طبقات، قدمت، تکميل بودن يا نبودن ساختمان و نوع کاربري اعياني (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) تعيين مي گردد.

   2-2- مبنای قانونی

مبنای قانونی این دفترچه ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب مجلس شورای اسلامی می باشد. معمولا هر سال یا هر دو سال قیمت های این دفترچه تغییر می کند.

وفق مقررات ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحیه های بعدی آن، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت های روز منطقه با لحاظ ملاک های زیر تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد.

بنابراین همانگونه که ملاحظه می گردد، قانونگذار با تعیین مبنایی مشخص برای ارزش گذاری املاک، در صدد کاهش تعارضات فیمابین ادارات امور مالیاتی و مودیان مالیاتی و دستیابی به یک ساختار قانونی و متمرکز بوده است.

   3-2-اعضاي کميسيون ماده 64 قانون مالیات های مستقیم

اعضاي کميسيون ماده 64 قانون ماليات هاي مستقيم مصوب اسفند 1366 و اصلاحيه هاي بعدي آن، عبارتند از: نمايندگاني از شوراي اسلامي شهر، سازمان ثبت، وزارت راه و شهرسازي، وزارت جهاد کشاورزي و سازمان امور مالياتي.

3- ضریب تعدیل 36 درصدی هیات وزیران بر روی ارزش معاملاتی

برای ارزش معاملاتی مصوب سال 1397، افرادی که قصد محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره (3) ماده (64) اصلاحی قانون مالیات­های مستقیم را داشته باشند، ضریب تعدیلی توسط هیات وزیران تصویب شده است. در ویدئو این مساله به صورت کامل تشریح شده است و نحوه محاسبه در فایل اکسل اعمال شده است.

4- قيمت منطقه اي چه کاربردي دارد؟ ميزان اهميت آن چقدر است؟

به جز شهرداری ها، دارایی، سازمان امور مالیاتی، دفاتر اسناد رسمی، کارشناسان رسمی دادگستری و . . . نیز از این دفترچه استفاده می کنند. برخي موارد استفاده از اين دفترچه به قرار زير است:

• محاسبه حق الثبت در دفاتر اسناد رسمي، هنگامي که سند بدون اخذ پاسخ استعلام از دارايي تنظيم مي شود.
• ماليات نقل و انتقال املاک
• استفاده گسترده از ارزش عرصه (قيمت منطقه اي) در شهرداري هاي شهرهاي ايران براي محاسبه عوارض پروانه و پايانکار ساختماني و ساير حقوق شهرداري ها

5- مراحل يافتن قيمت منطقه اي يک ملک از روي دفترچه آن

طی 5 مرحله یا 5 گام که تشریح کامل و جزئیات دقیق آن در فیلم آموزشی آمده است، ارزش معاملاتی ملک مد نظر با توجه به دفترچه دارایی تعیین می گردد.

در ویدئوی آموزشی فوق هم نحوه تعیین ارزش عرصه (قیمت زمین) ذکر شده و هم نحوه تعیین ارزش اعیان (قیمت ساختمان).

توجه شود که ارزش اعيان بر اساس فاکتورهاي: نوع سازه (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره)، تعداد طبقات، قدمت، تکميل بودن يا نبودن ساختمان و نوع کاربري اعياني (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) تعيين مي گردد.

6- اهميت زیاد ضوابط اجرايي ذکر شده در ابتداي دفترچه و شرح آن

همراه با دفترچه ارزش معاملاتي املاک، در فولدر توضيحات و يا در همان ابتداي دفترچه، ضوابط اجرايي دفترچه اعلام مي گردد. من باب نمونه ضوابط اجرايي مربوط به قيمت هاي منطقه اي مشهد در اين ويدئو بررسي مي گردد.

7- آيا قيمت معاملاتي املاک وفق دفترچه دارايي با قيمت هاي روز املاک يکسان است؟

همانطور که ذکر شد ارزش معاملاتي هم در خصوص ارزش عرصه و هم ارزش اعيان، درصدي از ارزش روز عرصه املاک (زمين) يا ارزش روز اعيان مي باشد. اين درصد در سال 85 دو درصد بود، و در سال بعد از آن به 4 و براي سال 98  به 6 درصد رسيده است (اين درصد ممکن است هر ساله افزايش تا به 20 درصد برسد).

مثلا اگر ارزش روز زمين متري 20 ميليون ريال باشد، ارزش عرصه براي سال 98 برابر 1.200.000 ريال (معادل 6 درصد) خواهد بود.