آموزش ویدئویی نحوه تعیین ارزش معاملاتی یک ملک

1- مقدمه

قیمت منطقه ای که به آن ارزش معاملاتی یا قیمت دارایی یا پی (P) منطقه ای می گویند اساسی ترین رقمی است که در محاسبه عوارض شهرداری ها مورد استفاده قرار می گیرد. در خصوص کاربرد این رقم در محاسبات اداره امور مالیاتی نیز جای شک و تردیدی وجود ندارد.

در این بسته آموزش ویدئویی بر این نکته تمرکز می کنیم که چطور از این دفترچه قیمت منطقه ای استفاده کنیم و قیمت منطقه ای ملاک عمل در ملک خویش را پیدا کنیم.

اینجانب به عنوان فردی که 9 سال به عنوان رئیس اداره درآمد در مناطق مختلف شهرداری مشهد مشغول به کار بوده ام، این آموزش را خدمت شما هستم و تجربیات خود را منتقل می کنم.

   بخشهایی از فیلم آموزشی

2- ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه ای چیست؟

دفترچه قیمت منطقه ای املاک که در شهرداری مشهد به آن دفترچه دارایی یا P – پی نیز می گویند، کتابچه ای است که در آن برای تمامی معابر اصلی و فرعی شهر قیمتی بر حسب ریال تعیین شده است و توسط اداره کل امور مالیاتی استان تهیه می شود. قاعدتا مناطق ارزشمندتر و گران تر قیمت های منطقه ای بالاتری نیز دارند.

شهرداری ها در سراسر کشور برای محاسبه عوارض و حقوق خود به صورت بسیار گسترده از این دفترچه استفاده می کنند. الفبای دریافت وجه در شهرداری ها با این دفترچه شروع می شود!

   1-2- تعریف ارزش معاملاتی

اجازه بدهید یک تعریف ارائه کنیم:

بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم و بخشنامه و دستورالعمل‌های سازمانی به جهت ایجاد یک رویه مشخص و سهولت انجام کار، جلوگیری از اعلام نظرهای شخصی و همچنین جلوگیری از تنظیم اسناد نقل‌وانتقال با مبالغ غیرواقعی، سازمان امور مالیاتی دفترچه‌ای تحت عنوان دفترچه تعیین ارزش معاملاتی، تنظیم کرده که مالیات نقل‌وانتقال املاک بر اساس آن تعیین می‌گردد.

بر اساس این دفترچه ارزش معاملاتی هر ملک از طریق محاسبه ارزش عرصه و ارزش اعیان محاسبه می‌شود. ارزش عرصه در حقیقت درصدی از ارزش روز عرصه (زمین) هر ملک می باشد (مثلا 6 درصد).

به ‌صورت مختصر ارزش معاملاتی هر ملک به شرح ذیل محاسبه می‌گردد.

ارزش عرصه + ارزش اعیان = ارزش معاملاتی ملک

ارزش معاملاتی ملک * ۵% = مالیات نقل‌ و انتقال ملک

این دفترچه به ما ارزش عرصه و ارزش اعیان را می دهد:

ارزش عرصه (قیمت اراضی)

دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک، شامل بخشی است که بر اساس مناطق و موقعیت‌های مختلف شهری و شهرداری نسبت به تعیین ارزش عرصه (زمین) اقدام می‌نماید. این ارزش که تمرکز به روی محاسبه قیمت عرصه ملک مورد نقل‌وانتقال دارد، بر اساس نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی، تعیین می‌شود.

ارزش اعیان (قیمت ساختمان)

قسمت دیگر دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک، بدون در نظر گرفتن موقعیت مکانی ملک مورد نظر، ارزش بنای ساخته‌شده ملک مورد نظر را مورد توجه قرار می‌دهد. این ارزش که تمرکز به روی محاسبه قیمت اعیان (کلیه بناهای ساخته‌شده) ملک مورد دارد با توجه به نوع سازه (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره)، تعداد طبقات، قدمت، تکمیل بودن یا نبودن ساختمان و نوع کاربری اعیانی (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) تعیین می گردد.

   2-2- مبنای قانونی

مبنای قانونی این دفترچه ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب مجلس شورای اسلامی می باشد. معمولا هر سال یا هر دو سال قیمت های این دفترچه تغییر می کند.

وفق مقررات ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحیه های بعدی آن، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت های روز منطقه با لحاظ ملاک های زیر تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد.

بنابراین همانگونه که ملاحظه می گردد، قانونگذار با تعیین مبنایی مشخص برای ارزش گذاری املاک، در صدد کاهش تعارضات فیمابین ادارات امور مالیاتی و مودیان مالیاتی و دستیابی به یک ساختار قانونی و متمرکز بوده است.

   3-2-اعضای کمیسیون ماده 64 قانون مالیات های مستقیم

اعضای کمیسیون ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند 1366 و اصلاحیه های بعدی آن، عبارتند از: نمایندگانی از شورای اسلامی شهر، سازمان ثبت، وزارت راه و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور مالیاتی.

3- قیمت منطقه ای چه کاربردی دارد؟ میزان اهمیت آن چقدر است؟

به جز شهرداری ها، دارایی، سازمان امور مالیاتی، دفاتر اسناد رسمی، کارشناسان رسمی دادگستری و . . . نیز از این دفترچه استفاده می کنند. برخی موارد استفاده از این دفترچه به قرار زیر است:

• محاسبه حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی، هنگامی که سند بدون اخذ پاسخ استعلام از دارایی تنظیم می شود.
• مالیات نقل و انتقال املاک
• استفاده گسترده از ارزش عرصه (قیمت منطقه ای) در شهرداری های شهرهای ایران برای محاسبه عوارض پروانه و پایانکار ساختمانی و سایر حقوق شهرداری ها

4- مراحل یافتن قیمت منطقه ای یک ملک از روی دفترچه آن

طی 5 مرحله یا 5 گام که تشریح کامل و جزئیات دقیق آن در فیلم آموزشی آمده است، ارزش معاملاتی ملک مد نظر با توجه به دفترچه دارایی تعیین می گردد.

در ویدئوی آموزشی فوق هم نحوه تعیین ارزش عرصه (قیمت زمین) ذکر شده و هم نحوه تعیین ارزش اعیان (قیمت ساختمان).

توجه شود که ارزش اعیان بر اساس فاکتورهای: نوع سازه (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره)، تعداد طبقات، قدمت، تکمیل بودن یا نبودن ساختمان و نوع کاربری اعیانی (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) تعیین می گردد.

5- اهمیت زیاد ضوابط اجرایی ذکر شده در ابتدای دفترچه و شرح آن

همراه با دفترچه ارزش معاملاتی املاک، در فولدر توضیحات و یا در همان ابتدای دفترچه، ضوابط اجرایی دفترچه اعلام می گردد. من باب نمونه ضوابط اجرایی مربوط به قیمت های منطقه ای مشهد در این ویدئو بررسی می گردد.

6- آیا قیمت معاملاتی املاک وفق دفترچه دارایی با قیمت های روز املاک یکسان است؟

همانطور که ذکر شد ارزش معاملاتی هم در خصوص ارزش عرصه و هم ارزش اعیان، درصدی از ارزش روز عرصه املاک (زمین) یا ارزش روز اعیان می باشد. این درصد در سال 85 دو درصد بود، و در سال بعد از آن به 4 و برای سال 98  به 6 درصد رسیده است (این درصد ممکن است هر ساله افزایش تا به 20 درصد برسد).

مثلا اگر ارزش روز زمین متری 20 میلیون ریال باشد، ارزش عرصه برای سال 98 برابر 1.200.000 ریال (معادل 6 درصد) خواهد بود.