طرح همسان سازی ضوابط شهرداری مشهد

وقتی در شهر زندگی می کنید دیگر  نمی توانید هر تعداد طبقه که می خواهید در زمین خود احداث نمایید.
میزان مساحت قابل ساخت در هر طبقه(سطح اشغال) مشخص می باشد، درصورتی که می خواهید از این میزان بیشتر بسازید هم باید پیشروی طولی به شما داده شود.
متناسب با تعداد واحدها و طبقات شما می بایست سطح پارکینگ مورد نیاز را احداث نمایید.
اختصاص طبقات به کاربری های مختلف می بایست تابع نظام خاص باشد.
زیرا
ملک شما در شهر دارای ضوابط خاصی متناسب با طرح های تفصیلی است
و قبل از هر گونه تغییر (از ساخت و نوسازی گرفته تا بازسازی و هرگونه تغییر) باید از شهرداری منطقه خود استعلام نمایید.
همین استعلام از منطقه و پاسخگویی های متفاوت به مردم(تفسیر به رأی و نظرات مختلف کمیته ها، کارگروه ها و …) مشکلات متعددی را برای مردم ومتعاقبا مدیریت شهری ایجاد کرده بود و مسیرهای متعدد برای رسیدن به پاسخ(از مناطق تا معاونت های ستادی) پای دلالان زیادی را این فرآیند باز کرده بود.
متضرر اصلی این ناهماهنگی در گذشته قطعا مردم و مدیریت شهری بوده اند.

با ابلاغ طرح های تفصیلی جدید در شهر مشهد، طرح همسان ضوابط به طور کامل منتفی خواهد شد
اولین طرح تفصیلی ، طرح جنوب غرب ( شامل مناطق 9 و 11 ) در چند روز آینده ابلاغ خواهد شد
طرح های تفصیلی شمال غرب، جنوب شرق، مرکزی ، میانی شرقی و میانی غربی در ماه های آتی ابلاغ خواهد شد
برای مشاهده محدوده طرح های تفصیلی به صفحه زیر مراجعه نمایید

با تصویب مصوبه شورای اسلامی شهر مشهد با عنوان ” آیین‌نامه شیوه رسیدگی کمیته‌های فنی و شهرسازی مناطق شهرداری” در خرداد 1399 ریل گذاری، جهت اصلاح فرآیند وحدت رویه  پاسخگویی به مردم در مناطق مختلف شهرداری مشهد شروع شد.
این آیین نامه به طرح همسان ضوابط در شهرداری مشهد شهرت یافته است.

در این مصوبه شهرداری مشهد مکلف شد به:
ایجاد وحدت رویه و شفاف‌سازی، ملاک‌های تصمیم‌گیری و نحوه اقدام کمیته‌های فنی و شهرسازی متناسب با شرایط هریک از مناطق شهرداری
– تمامی فرآیندهای مربوط به کمیته فنی و شهرسازی را به‌صورت تمام الکترونیک و باقابلیت گزارش‌گیری آنی از تمامی سطوح، در سیستم یکپارچه شهرسازی پیاده نماید
– ممنوعیت تشکیل کلیه هیئت‌ها، کارگروه‌ها و کمیته‌ها در مناطق مختلف شهرداری با شرح وظایف مشابه در خارج از فرایند کمیته‌های فنی و شهرسازی مناطق و اتخاذ تصمیم توسط آن‌ها، از تاریخ لازم الاجرا شدن این مصوبه

جدا از این موضوع که چقدر این فرآیند در حل مشکلات مذکور موفق خواهد بود، وجود یک سند واحد برای پاسخگویی در سطح شهر مشهد کاری ارزشمند است.
دیگر شما به راحتی می توانید تعداد طبقات مازاد، پیشروی طولی، پارکینگ مورد نیاز برای ملک خود را محاسبه نمایید، امیدوار خواهید بود که حقی نا حق نخواهد شد(انشالله) و شرایط برای همه یکسان است.

در شرایط فعلی (زمان نگارش این متن) یک سند 173 صفحه ای مصوب شورای شهر در اختیار مناطق شهرداری و دفاترپیشخوان قرار گرفته است تا بر این اساس به مردم پاسخگویی گردد.

شما می توانید از این بخش نسبت به دانلود ودریافت اصل شیوه نامه ملاک های تصمیم گیری و نحوه اقدام کمیته های فنی وشهرسازی(طرح همسان ضوابط شهرداری مشهد) اقدام نمایید.

دانلود شیوه نامه طرح همسان ضوابط شهرداری مشهد

لازم به ذکر است براساس مصوبه شورای شهر، در ماه های آینده باید منتظر نقشه یکپارچه ضوابط برروی سیستم یکپارچه شهرسازی شهرداری مشهد باشیم و مشکلات در فهم و تفسیر وپیاده سازی این شیوه نامه تا حدودی تعدیل خواهد شد.

این سند پیچیدگی های فروانی در فهم موضوعات وطبقه بندی موضوعات دارد، در این متن سعی بر آن شده است تا به عنوان راهنمایی برای عموم مردم توضیحاتی در این خصوص داده شود.

1- توضیحات کلی شیوه نامه

در مقدمه این شیوه‌نامه، پس از ذکر کلیات مسائل و مشکلات ناشی از قوانین متعدد شهرسازی، به بیان اهداف تنظیم این شیوه‌نامه می پردازد و حفظ وحدت رویه در پاسخگویی پروانه‌ها ساختمانی شهر مشهد، شکل‌گیری فرآیند آگاهانه سیما و منظر شهری، گسترش عدالت شهری و درنتیجه رسیدن حکمروایی خوب شهری عنوان نموده است.

• تشدید آشفتگی بصری در نظامات کالبدی و سیما ومنظر شهری
• نبود سند هماهنگ ساز برای تولید تصمیمات دانش محور و آگاهانه
• ترسی سیاست چانه زنی بجای سیسات قاعده محور در بین ذی نفعان
• ضعف در تولید موازنه برد برد بین ذی نفعان ومنافع شهری
• تسری تفاسیر فرد محور بجای ماشین محوری در تنسیق ضوابط مجاز

این شیوه نامه به نوعی از ترکیب بسیاری از قوانین متعددی که به صورت پراکنده در شهرداری مشهد ملاک تصمیم گیری بوده است با مبنای آکادمیک بدست آمده است

بر اساس تبصره ذیل بند 4-3-6 آیین‌نامه شیوه رسیدگی کمیته‌های فنی و شهرسازی مناطق شهرداری مشهد به شماره 5/99/3348 ش مورخ 99/03/13 انواع درخواست‌های خارج از لیست پیاده شده در سیستم یکپارچه شهرسازی به شرح تصویرزیرمی‌باشد:

• وفق این شیوه‌نامه هیئت‌های فنی صرفاً برای رسیدگی به تقاضاهای ذیل به‌منظور معاینه فنی محل تشکیل می‌گردد.
• برای درخواست‌های مندرج در این شیوه‌نامه نیازی به تشکیل هیئت فنی نبوده و صرفاً مفاد شیوه‌نامه ملاک عمل خواهد بود.

2- ضوابط مندرج در این شیوه نامه به تفکیک موضوعات

1-2- پارکینگ

برای مطالعه ضوابط پارکینگ و آخرین تغییرات مطابق این شیوه نامه، می توانید برروی تصویر زیر کلیک نمایید.

2-2- طبقه اضافه (طبقه مجاز)

برای مطالعه ضوابط طبقه اضافه(مجاز) مندرج در این شیوه نامه، برروی تصویرزیر کلیک نمایید.

در این شیوه نامه، منظور از طبقه مجاز، طبقه مازاد بر طرح تفصیلی مصوب می باشد که مورد تایید شهرداری است)

3-2- میان طبقه

• میان طبقه بر اساس تعریف مبحث اول و چهارم مقررات ملی ساختمان،طبقه ای واقع بین هریک از طبقات اصلی ساختمان که حداکثر یک سوم طبقه زیر خود را داشته باشد
  تبصره 1: بر اساس مبحث 4 مقررات ملی ساختمان میان طبقه‌ها نباید در احتساب تعداد طبقات مجاز ساختمان منظور شوند و در صورت داشتن شرایط ذیل جزو اتاق یا فضای زیرین خود محسوب شده و مساحت آن به‌عنوان بخشی از مساحت آن اتاق یا فضا قابل‌محاسبه است.
  الف: اندازه‌ها، ارتفاع و مساحت میان طبقه به‌تنهایی با حداقل الزامات تعیین‌شده برای یک اتاق یا فضا با تصرف فضای مرتبط با آن منطبق باشد.
  ب: سایر الزامات تعیین‌شده در این مبحث و سایر مباحث مقررات ملّی ساختمان ازجمله برای نورگیری، تهویه، ایمنی، بهداشت، گرمایش و سرمایش مناسب در آن رعایت شده باشد.
  پ-مساحت میان طبقه از یک‌سوم مساحت طبقه زیرین آن یا مقادیر تعیین‌شده در مقررات یا ضوابط اختصاصی همان بهره‌برداری بیشتر نباشد. در صورت عدم انطباق مشخصات میان طبقه با الزامات مذکور، جزو اتاق یا فضای مربوطه به‌حساب نیامده و باید هر دو به‌عنوان فضاهایی با بهره‌برداری مستقل در نظر گرفته شوند که با مجموعۀ الزامات آن بهره‌برداری انطباق دارند.
  تبصره 2: در محاسبات پایان کار چنانچه میان طبقه‌ها به طبقه تبدیل‌شده باشند، زیربنای مازاد از حد مجاز پروانه به کمیسیون ماده صد ارسال می‌شود.
  
• در کلیه طرح‌های تفصیلی، چنانچه از بابت چیدمان ضابطه یا از بابت رعایت عقب‌نشینی جانبی یا رعایت میزان در مسیر یا ضابطه تشویقی، زیربنایی در طبقه آخر تولید شود، تکمیل طبقه مربوطه برابر سطح اشغال طبقه زیرین با رعایت سقف 6 طبقه تخصیص داده خواهد شد.
  تبصره 1: به پلاک‌هایی که مشمول این ماده شوند میان طبقه مجاز تخصیص داده نخواهد شد.
  تبصره 2: کلیه پلاک‌هایی که مشمول دو میان طبقه می‌باشند، چنانچه تقاضا داشته باشند با رعایت سقف 6 طبقه روی همکف مجموعاً به‌صورت یک طبقه پاسخگویی بلامانع خواهد بود.
• در کلیه پلاک‌های با مساحت 800 مترمربع (داخل بافت به‌جز بافت ارزشمند معاصر حرائم) و بیشتر با عرض معبر 12 و بیشتر امکان تخصیص میان طبقه دوم با شرط رعایت 27 متر ارتفاع امکان‌پذیر می‌باشد.

4-2- پیشروی طولی

پیشروی طولی تا حد وحدت رویه عمومی (در پلاک‌های جنوبی و شرقی 60%+2 متر پیشروی طولی (اصلاحیه دفترچه خازنی مورخ27/3/61) و در پلاک‌های شمالی و غربی( 60%+2.5 متر پیشروی طولی با در نظر گرفتن حیاط‌خلوت) بدون محاسبه پخ 45 درجه می‌باشد و برای سایر پیشروی‌های طولی حاصل از وضع موجود راسته (50%+1 قطعه) و یا هم‌جواری‌هایی که بیشتر از حد وحدت رویه عمومی ‌باشد با رعایت پخ 45 درجه می‌باشد.
تبصره 1: در طرح‌هایی که دارای سطح اشغال مصوب متفاوت با 60% می‌باشند، ملاک عمل سطح اشغال مصوب همان طرح در همکف می‌باشد به‌جز پلاک‌های واقع در معابر ویژه
تبصره 2: در طرح طاش و کلیه طرح‌هایی که سطح اشغال مصوب آن‌ها در طبقه همکف کمتر از 60% می‌باشد شامل پیشروی طولی 3 متر برای پلاک‌های جنوبی و شرقی و در پلاک‌های شمالی و غربی 3.5 متر در نظر گرفته‌شده است.
تبصره 3: در پلاک‌های شمالی و غربی که دارای ضابطه حیاط‌خلوت اجباری می‌باشند، پیشروی طولی همانند پلاک‌های جنوبی و شرقی در نظر گرفته می‌شود
در شرایط خاص ساخت‌وساز پلاک‌های هم‌جوار با سطح اشغال بیشتر از 70 درصد، حداکثر پیشروی تا حد کمترین پیشروی هم‌جوار امکان‌پذیر می‌باشد که درهرصورت حداکثر سطح اشغال از 80 درصد تجاوز نکند.

5-2-پیش آمدگی(بالکن)

پیش‌آمدگی در معابر 10 متر و کمتر ممنوع می‌باشد و در معابر بیشتر از 10 متر به میزان یک‌سوم عرض پیاده‌رو (طبق طرح‌های اجرایی معابر) و حداکثر تا یک متر بر اساس عرض معبر و منوط به عدم قطع درخت بلامانع می‌باشد.

6-2- املاک در مسیر

در موارد املاک در مسیر مقدار طلب تراکمی ناشی از امتیاز در مسیر از متراژ ضابطه مجاز اختصاص‌یافته کسر و تراکم قابل‌اعطا بابت معوض عرصه در مسیر ملک، برای یک نوبت از پرداخت عوارض زیربنا معاف می‌باشد در تجدید بناهای آتی مطابق جدول تراکم پایه برای کاربری مسکونی و در سایر کاربری‌ها عوارض پذیره دریافت می‌شود. در این موارد سطح اشغال تا حد 100% عرصه باقیمانده وفق کمیسیون ماده 5 سال 67 و تبصره ذیل بند 3 مصوبه شورای اسلامی به شماره 4/96/3341 ش مورخ 96/03/03 قابل تخصیص خواهد بود.

7-2- بلند مرتبه

در پهنه‌های مستعد بلندمرتبه‌سازی در طرح‌های تفصیلی در دست اقدام برای قطعات با مساحت 500 مترمربع و عرض معبر حداقل 12 متر تخصیص حداکثر طبقات (6 طبقه روی همکف) بعلاوه دو میان طبقه با رعایت حداکثر ارتفاع 27 متر و سطح اشغال بر اساس وحدت رویه (60%+2 و یا 60%+2 متر بر اساس جهت جرم گذاری) بلامانع است.

8-2- کاربری تجاری

• تخصیص کاربری تجاری برای معابر 12 متر تا 20 متر مجاز و برای معابر ویژه و بالاتر از 20 متر به‌جز معابر شریانی درجه 2 و بالاتر، با رعایت فاصله 25 متراژ شعاع خارجی میادین و 75 متر از آکس تقاطع منوط به حفظ 15% عرصه جهت فضای باز و فضای سبز وعدم ایجاد تداخل دسترسی ساکنین و تأمین پارکینگ مسکونی بلامانع است.
  تبصره 1: در طرح مهرازان 13، معبر 10 متر و بیشتر تجاری مجاز می‌باشد.
  تبصره 2: در منطقه 12، صرفاً در معابر ویژه اعلامی مشاور طرح تفصیلی تجاری مجاز می‌باشد.
  تبصره 3: تخصیص تجاری در کلیه حرائم امنیتی ممنوع می‌باشد.
  تبصره 4: تأمین پارکینگ برای تجاری‌های خطی که مساحتی بیشتر از 10% عرصه دارند الزامی می‌باشد.
  – بر بلوار آموزگار(منطقه ۱۱ ) احداث تجاری ممنوع است

3- سایر ضوابط عام و مشترک در این شیوه نامه

• بر اساس تبصره ذیل بند 4-3-6 آیین‌نامه شیوه رسیدگی کمیته‌های فنی و شهرسازی مناطق شهرداری مشهد به شماره 5/99/3348 ش مورخ 99/03/13 انواع درخواست‌های خارج از لیست پیاده شده در سیستم یکپارچه شهرسازی بایستی به‌صورت موضوعی یا موضعی و یا محور ویژه به تائید معاونت شهرسازی و معماری رسیده و سپس بر اساس بند 9 مصوبه رونق بخشی به ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری به شماره 5/97/19521 ش مورخ 97/11/08 در کمیته بند 9 مطرح شود. امکان پاسخگویی به درخواست‌های موردی با کد نوسازی مشخص میسر نمی‌باشد. پس از تائید کمیته بند 9، موارد با ابلاغ اداره کل امور شهرسازی در سیستم پیاده‌سازی و سپس وفق بند یک ماده‌واحده آیین‌نامه شیوه رسیدگی به کمیته‌های فنی و شهرسازی مناطق شهرداری مشهد به شماره 5/99/3348 ش مورخ 99/03/13 در سامانه فاش بارگذاری می‌گردند. در غیر این صورت، صورت‌جلسات مذکور قابل استناد نمی‌باشد.
• حداقل مساحت پاسخگویی در کلیه طرح‌ها 100 م.م می‌باشد و برای اراضی کمتر از 100 م.م (با رعایت منفی 5 درصد) با ضوابط اراضی ناقص 80% (سطح اشغال در دوطبقه روی همکف) پاسخگویی خواهد شد.
• در خصوص همپوشانی طرح‌های مهرازان و خازنی و برگشت پلاک‌ها به جدول شماره 3 مهرازان بر اساسی گواهی قبل از مورخ 29/3/79 تعداد طبقات و سطح اشغال مجاز بر اساس جداول طرح خازنی پاسخگویی می‌شود.

• درصورتی‌که پلاکی در راسته (پلاک‌های مشرف‌به یک معبر حدفاصل بین دو بلوک)  شکل‌گرفته واقع‌شده باشد، چنانچه سطح اشغال یا تعداد طبقات مازاد از وحدت رویه عمومی استخراج شود، مشروط به آنکه فراوانی آن بیشتر از 50%+1 باشد، به تمام پلاک‌های حاشیه راسته شهری تعلق می‌گیرد.
•  صرفاً در املاک با معابر 8 متر و کمتر در صورت رعایت دو متر عقب‌نشینی اختیاری عرصه از لبه محور (در قالب صلح) از ضابطه معابر با گروه بالاتر از خود برخوردار می‌گردد.
• در تراکم‌های مختلف طرح‌های تفصیلی با رعایت سه متر عقب‌نشینی از ارتفاع 1.5 برابر عرض معبر رعایت حداکثر 6 طبقه، پر کردن عقب‌نشینی‌های جانبی (3 متر به ازای هر دوطبقه) بلامانع می‌باشد.
• رعایت حداقل بر 3.5 متر برای کلیه پلاک‌ها (به‌جز پلاک‌های حاشیه معابر ویژه) جهت بهره‌مندی از ضابطه مجاز الزامی می‌باشد
• در ابنیه دارای خرپشته دوم (آسانسور روی بام) حداکثر ارتفاع کل خرپشته 6 متر می‌باشد و توصیه می‌شود با سبک معماری سنتی طراحی و نماسازی گردد.

• منبع آتش‌نشانی با مصالح مورد تائید آتش‌نشانی تا مساحت 12 مترمربع و حداکثر ارتفاع 2 متر با مصالح مورد تائید آتش‌نشانی بلامانع می‌باشد.
• تخصیص فضای انباری در پشت‌بام با عنایت به مصوبه خروج از رکود به شماره 4/95/4462 ش مورخ 95/03/12 و مصوبه رونق بخشی به ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری به شماره 5/97/19521 ش مورخ 97/11/08 و حداکثر هر واحد 4 مترمربع و با رعایت 3 متر فاصله از بر پلاک و ارتفاع 2.5 متر بلامانع می‌باشد.
• در محاسبات ارتفاع کل ساختمان زیر سقف طبقه آخر ملاک تعیین ارتفاع می‌باشد.
•  در خصوص پلاک‌های با کاربری خدماتی درصورتی‌ که مشمول ضوابط ماده ‌واحده بشوند برابر ضوابط تراکم کم طرح ملاک عملشان اقدام خواهد شد.