3 چالش اصلی سرمایه گذاری در کلان شهرها

طرح” 3 چالش اصلی سرمایه گذاری در کلان شهر ها ” برگرفته از آموخته های علم شهر سازی، مهارت مدیریت پروژه و تجارب مختلف از همکاری های مختلف با شهرداری تهران، مشهد و… مشاوران شهر سازی و تشکیلات سرمایه گذاران می باشد ، امید است درآینده ای نه چندان دور و با کمک مدیران لایق شهری، این طرح تکمیل و اجرایی گردد.

برای ورود به موضوع سرمایه گذاری ، پیشنهاد می شود قبل از هرگونه اقدام ،کلیات موارد ذیل به عنوان اصول لاینفک سرمایه گذاری تعیین تکلیف گردد.

  • تعریف سرمایه ،اولویت بندی سرمایه گذاری ها مورد نیاز شهر و تعریف انواع مشوق های سرمایه گذاری  برای سرمایه گذاری ها با اولویت های بالا.
  • تعریف سرمایه گذار و دسته بندی سرمایه گذاران با توجه به تعداد و حجم سرمایه گذاری در شهر(شناسنامه دار کردن سرمایه گذاران و کار آفرینان )،ایجاد انگیزه رقابت برای سرمایه گذاری با محوریت توسعه شهر، خلاقیت و نوآوری در سرمایه گذاری.
  • تعیین متولی اصلی مقوله سرمایه گذری و مدیریت یکپارچه سرمایه و سرمایه گذار در شهر  توسط این متولی

درادامه،3 چالش در حوزه سرمایه گذاری به شرح ذیل مطرح  ودر خصوص هر کدام راهکارهای پیشنهادی ارائه می گردد.

چالش شماره 1

بلوکه شدن سرمایه  ها در پروژه های ساختمانی

شهر به عنوان موجود زنده و پویا ،برای حرکت در راستای توسعه پایدار ، نیازمند پویایی در 3 حوزه ، ساختمان ،فضای شهر و شهروندان آن می باشد، در سال های اخیر بیشتر سرمایه ها در حوزه ساختمان و آن هم بیشتر در ساخت و اجرا مجتمع های تجاری یکسان انباشته و به نوعی می توان گفت بلوکه  شده است (عدم بهره برداری پروژه های سرمایه گذاری) و حرکت سرمایه در شهر متوقف شده است،

راهکار پیشنهادی:

برای برون رفت از وضع موجود ،پیشنهاداتی به شرح ذیل مطرح می گردد:

حوزه صنعت ساختمان
  • تعریف تجاری های خاص و ویژه برای مخاطب گردشگر
  • تعریف پروژه های غیرتجاری با بازده اقتصادی سودمند (شهرک سلامت ،توریسم درمانی و…)
  • مدیریت بهره برداری برخی از پروژه های غیرفعال
  • بهسازی و تغییر فعالیت برخی از ساختمان ها برای ایجاد رونق و باز زنده سازی فعالیت ها
باز زنده سازی فضای شهری
  • بارگزاری های سبک شهری وبعضا موقت (ازنظر زمانی ومکانی) درمشاعات شهری
  • برگزاری جشنواره ها وevent ها در قالب عرصه ها وچرخه های گردشگری
تعریف پروژه های شهروندی
  • پروژه های حوزه فناوری اطلاعات ازجمله ایجاد دیتا سنترهای شهری
  • بیمه  شهروندی (در راستای کاهش ریسک های زندگی شهری)

چالش شماره 2

ضوابط و ارقام مالی متغیر و بعضا فاقد توجیه اقتصادی در مراحل اخذ مجوز

عدم ارتباط منطقی بین ضوابط مالی و کیفیت فضای معماری و فضای شهری

در شرایط کنونی، به نظر می رسد در گیر شدن بسیاری از شهرداری ها در مسائل مالی واخطارها، سبب شده است که ازمسائل فنی ،آثار اجتماعی وتوسعه شهری منتج از  سرمایه گذاری ها غافل شوند

در شرایط فعلی تغییر شکل اخذ مجوزات می تواند راهگشا باشد.
برای ورود به این موضوع ، ترسیم ،تبیین و تحلیل  شرایط وضع موجود امری ضروری به نظر می رسد.
برخی از مهمترین این موارد  به شرح ذیل بیان شده است:

  • در سال های اخیر با دریافت مبالغی تحت عنوان پیش پرداخت از سوی برخی از شهرداری ها از یک طرف سازنده شروع به ساخت و ساز نموده و از سوی دیگر با تغییر مدام ضوابط و مقررات ،در بسیاری از موارد، پروژه قبل از تکمیل و رسیدن به مرحله بهره برداری تعطیل می شود ،در این حالت این شهر و شهرداری است که علاوه بر ضر و زیان مستقیم (عدم دریافت مطالبات)درگیر زیان های غیرمستقیم شدید تری در شهر می شود ،از اعتراضات خیابانی پیش خریداران پروژه ها  گرفته تا بیکاری عوامل مستقیم و غیر مستقیم نیروها، آثار زیست محیطی و…
  • از بزرگترین مشکلات موجود در روند صدور مجوزات ،موضوعات مالی است که بعضا در طول زمان متغییر بوده و پروژه ها را در طول زمان با مشکل روبرو می کند، همچنین این نکته را نیز باید در نظر گرفت که قطعا پروژه های سرمایه گذاری به ویژه پروژه های ساختمانی در ابتدا نیاز به سرمایه گذاری وسیعی داشته و در ابتدا به نوعی ضررده هستند تا زمانی که به بهره برداری برسند، پس اخذ یکباره مبالغ مالی آن هم در ابتدای اخذ مجوزات به نوعی یکی از چالش ها موجود می باشد.
  • باتوجه به تنوع سرمایه گذاری ها و با عنایت به شرایط اقتصادی موجود، گزینه های صرفا مالی برای انواع پروژه های سرمایه گذاری پاسخگو نمی باشد.
  • در شرایط فعلی شهرداری و سرمایه گذاران به نوعی در تضاد منافع با یکدیگر می باشند که این موضوع باید به تشریک منصفانه منافع تغییر یابد، انتقال برخی از تعهدات و وظایف شهرداری در مدیریت شهری به سرمایه گذاران به عنوان یکی از ذی نفعان اصلی وفراموش شده  مدیریت شهری ازجمله مواردی است که می تواند به تحقق این مهم کمک نماید.

راهکار پیشنهادی:

  • مبالغ نقدی در دوره های مختلف اخذ مجوز از موافقت اولیه و موافقت اصولی تا پروانه و پایانکار و مجوز بهره برداری به نوعی توزیع می شود که باوجود عدد ثابت مالی، بیشترین تعهدات مالی به زمان پایانکار وبهره برداری انتقال یابد.
  • تعریف بسته های متنوع سرمایه گذاری ،ترکیبی از پروژه های انتفاعی و غیرانتفاعی (پروژه های زیربنایی- پروژه های محرک توسعه در منطقه کم برخوردار یا غیر برخوردار با نگاه حل معضلات شهری)

در همان ابتدا تعریف پروژه و درخواست از سوی سرمایه گذار، پروژه ها در قالب بسته های پروژه های انتفاعی و غیرانتفاعی تعریف شود، همزمان با پیشرفت پروژه انتفاعی، پروژه غیرانتفاعی نیز با استفاده از توان کارشناسی مشاوران و پیمانکاران پروژه انتفاعی، طراحی و به مرور زمان اجرایی می گردد با این کار عملا سرمایه گذار پروژه خود و حوزه های بلافصل و فراگیر خود را در سطح شهر ،رونق داده که علاوه بر تاثیر بر پروژه مذکور، بخشی از هزینه های سربار شهرداری در انجام وظایف محوله در قالب مدیریت ها و سازمان های شهرداری را کاهش می دهد. البته ذکر این نکته  ضروری است که کلیه اقدامات فوق تحت نظارت مدیریت و یا  سازمان مربوطه شهرداری، صورت می پذیرد.

احداث و یا توسعه معابر و میادین زیر نظر سازمان عمران ،احداث و یا توسعه فضای سبز زیر نظر سازمان پارک ها و فضای سبز، تجهیز و توسعه ناوگان حمل ونقل ،تجهیز و توسعه ایستگاه های اتوبوس و یا تاکسی زیر نظر سازمان اتوبوسرانی ویا تاکسی رانی، تنها بخشی از پروژه های غیرانتفاعی محسوب می شود که می تواند در این بسته های سرمایه گذاری قرارگیرد.

چالش شماره 3

درگیری سرمایه گذاران با انبوهی از دستورالعمل ها و ضوابط  تشکیلات مرتبط با شهرداری

(از معاونت ها و  مدیریت ها گرفته تا سازمان ها و شرکت های وابسته)

متاسفانه اغلب مدیریت ها و سازمان های مرتبط با شهرداری ،کمتر زمان و بودجه خود را درگیر موضوع  آموزش و ارتباط موثر با سرمایه گذاران می کنند و در بیشتر موارد تنها  ارتباطشان با پروژه در قالب اخطاریه های تعطیلی و یا پرداخت های مالی خلاصه شده است.

با توجه به تفاوت سرمایه گذاری های مقیاس کلان با سایر ساخت و سازهای خرد که به صورت پراکنده در نقاط مختلف شهر صورت می پذیرد، قطعا تفاوت در نوع برخورد و فرآیندهای سرمایه گذاری امری ضروری است، چه بسا متولی اصلی سرمایه گذاری در شهر  ،منافع شهر را در اعمال اصلاحاتی در برخی از ضوابط و مقررات جاری بداند. این موضوع ریسک سرمایه گذاران را در برخورد با شهرداری به میزان قابل توجهی کاهش داده و به رونق اقتصادی، پیشرفت و توسعه کلی شهر منجر خواهد شد.

برای تحقق این موضوع ،دو راهکار ذیل پیشنهاد می گردد:

الف-تفویض برخی از  اختیارات مدیریت ها و سازمان های شهرداری به متولی اصلی سرمایه گذاری در شهر  ،که از آن جمله می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

  • نظارت بر ساخت و ساز(مدیریت مهندسی و نظارت بر ساخت وسازها)
  • تبلیغات شهری و مبلمان شهری(سازمان میادین میوه وتره بار)

ب-مدیریت یکپارچه برخی از  اختیارات مدیریت ها وسازمان های شهرداری ازطریق متولی اصلی سرمایه گذاری در شهر که ازآن جمله می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

  • پدافند غیرعامل(مدیریت ساماندهی ومهندسی بحران)
  • نما ومحوطه سازی اطراف پروژه(مدیریت طراحی وبهسازی محیط شهری)
5/5 - (4 امتیاز)
با استفاده از بخش نظرات در انتهای صفحات سایت، می توانید سوالات و نظرات خود را پیرامون آن مطلب درج نمایید یا اینکه نظرات سایر افراد را بخوانید. برای جستجو میان کامنتها از Ctrl + f استفاده نمایید. ضمنا از طریق ایمیل از پاسخ ما به سوال خود مطلع خواهید شد. دوستانی که اطلاعات فنی دارند، لطفا به سوالات پاسخ دیگران دهند (لینک درج نشود).

شکیبامنش

متخصص سرمایه گذاری طرح های شهری - نویسنده مطالب و درس آموخته های تخصصی در حوزه شهرسازی و سرمایه گذاری - کارشناس ارشد شهرسازی - پایه2 طراحی و نظارت شهرسازی نظام مهندسی ساختمان خراسان رضوی - دارای سوابق مشاوره،کارشناسی و مدیریتی در حوزه شهرسازی ، شهرداری و سرمایه گذاری- عضو اصلی انجمن مدیریت پروژه ایران

نوشته های مشابه

سلام شهروند عزیز

1- هر سازنده بنایی بالاخره گذرش به کمیسیون ماده صد خواهد افتاد. آموزش ویدئویی قواعد کمیسیون ماده صد و نحوه نگارش لایحه دفاعیه آن را از منو بسته آموزشی خریداری نمایید تا این کمیسیون را بشناسید و خود بتوانید نسبت به نگارش لایحه دفاعیه اقدام نمایید.

2- در این سایت می توانید شهردار مشهد را نقد کنید. در صفحه مربوط نسبت به درج دیدگاه در خصوص نقاط قوت و ضعف اقدام نمایید.

3- لطفا برای ارتباط با ما قبل از تماس تلفنی، از پیام رسان ها با جستجوی نام کاربری farshchi7 استفاده نموده و مستندات و تصاویر را ارسال نمایید.

مشاوران شهرداری اطمینان شرق

0
    0
    سبد خرید شما
    سبد خرید شما خالی استرفتن به فروشگاه