در سالهای گذشته، ساخت و ساز در شهرها درهرصورت سودآور بود، کم و زیاد داشت ولی هیچگاه زیان ده و ریسک پذیر نبود.
این درحالی است که در شرایط فعلی اگر ورود به این عرصه سنجیده و با بررسی کلیه فاکتورهای مؤثر صورت نپذیرد، نه تنها سودآور نخواهد بود بلکه ممکن است ضرر و زیان مالی و غیرمالی زیادی را به بار آورد.
در شرایط فعلی وقتی پای صحبت برخی از سرمایهگذاران مینشینید تنها دلیل ادامه کار خود را خطر از دست دادن اعتبار چندین ساله خود اعلام میکنند و نه انتظار سود.
پس توصیه میکنم متن زیر رو که بخشی از تجربه همکاری با سرمایهگذاران مختلف و تنظیم طرحهای توجیه اقتصادی است رو مطالعه کنید
موقعیت یا محل قرارگیری زمین در شهر چقدر در توجیه اقتصادی پروژه تأثیرگذار است؟
اینکه شما یا دوستانتان مالک زمین باشید برای شروع ساختوساز کافی است؟
آیا تاکنون به این موضوع فکر کردهاید
شاید فروش زمین شما و خرید زمین جدید برای ساخت، برای شما سود بیشتری داشته باشد.
بعد از مطالعه این متن شما با اطمینان بیشتری بر روی زمین پروژه خود سرمایهگذاری خواهید نمود.
1- هزینههای شهرداری
1-1- کاربری زمین در طرح تفصیلی مصوب
شما قصد احداث چه پروژهای دارید؟ مسکونی/تجاری/ اقامتی ….
اگر کاربری پروژه شما با کاربری طرح تفصیلی مصوب یکسان باشد، در یک روال عادی و با پرداخت مبالغ مناسب ، میتوانید مجوز خود را در یک زمان منطقی از شهرداری دریافت نمایید.
حال فرض کنید کاربری زمین شما در طرح تفصیلی مصوب مسکونی است و شما قصد ساخت یک مجتمع تجاری دارید
شروع کار با یک فرآیند پیچیده و طولانی کمیسیون ماده 5 سبب میشود تا سود شما از این پروژه کاهش یابد.
در بسیاری از پروژهها، عدم انطباق کاربریها سبب میشود تا فرآیند اخذ سایر مجوزات احداث نیز با تأخیر روبرو شود
فرض کنید شما قصد احداث یک جایگاه بنزین در زمینی با کاربری مصوب غیر مرتبط (غیر از کاربری خدمات شهری یا حملونقل و انبارداری) دارید.
برای مجوز به شرکت پخش مراجعه میکنید، یکی از استعلامهای اساسی، استعلام از محیط زیست است.
محیط زیست نیز یکی از مدارک اصلی برای تشکیل پرونده را کمیسیون ماده 5 اعلام میکند
حال اگر زمین شما نیاز به ماده5 داشته باشد یعنی حداقل بین 6 ماه تا یک سال باید کل فرآیند مجوزات را به تأخیر انداخت و این یعنی تأخیر در اجرا، بهرهبرداری و قطعاً کاهش سود سرمایهگذاری
2-1- تراکم ساختمانی، سطح اشغال و تعداد طبقات در طرح تفصیلی مصوب
تعاریف:
– تراکم ساختمانی یعنی نسبت سطح زیربنای ساختمان بهکل مساحت زمین
( بهعنوان نمونه اگر یک زمین 100 متری دارید با تراکم 200% یعنی شما میتوانید صرفاً 200 متر در این زمین، ساختمان احداث نمایید)
– سطح اشغال یعنی میزان سطح مجازی که هر مالک میتواند از زمین خود را به ساخت بنا اختصاص دهد.
بهعنوان نمونه اگر شما سطح اشغال50% داشته باشید یعنی در یک زمین 100 متری، شما صرفاً میتوانید 50 متر از زمین را ساختمان احداث نمایید (مساحت باقیمانده بهعنوان فضای باز و مشاع ساختمان محسوب میشود).
– تعداد طبقه مجاز ساختمان از تقسیم تراکم بر سطح اشغال، تعداد طبقه به دست میآید.
در مثال بالا تراکم200% و سطح اشغال 50% یعنی 4 طبقه امکان احداث میباشد)- لازم به ذکر است معمولاً طبقه همکف(پیلوت) بهصورت پیشفرض برای پارکینگ در نظر گرفتهشده و به تعداد طبقات اضافه میشود. در مثال بالا شما میتوانید یک ساختمان 5 طبقه احداث نمایید. طبقه همکف(پارکینگ) و 4 طبقه کاربری اصلی( مسکونی، تجاری، اقامتی و….)
برای آشنایی بیشتر با اصطلاحات رایج در شهرداری بر روی لینک زیر کلیک نمایید
همانطور که در تصویر زیر مشاهده میفرمایید، دو ملک مسکونی زیر در دو سمت یک کوچه ۶ متری دریکی از محلات قدیمی شهر مشهد قرار دارند .
هر دو در طرح تفصیلی مصوب و ملاک عمل شهرداری مشهد، کاربری مسکونی با سطح اشغال 50% دارند ولی تراکم یکی ۱۰۰ و دیگری ۲۰۰
یعنی زمین سمت راست در حالت عادی با مراجعه به شهرداری 4 طبقه مسکونی با پرداخت مبلغ مناسب، دریافت خواهد نمود ولی مورد سمت چپ تنها 2 طبقه مسکونی در حالت عادی دریافت خواهد نمود و احتمال اینکه بتواند با پرداخت مبالغ چندین برابر نیز طبقه اضافه دریافت نماید قطعی نیست.
3-1- اعطا طبقه مازاد بر اساس طرح تفصیلی، مساحت زمین و عرض معبر
یکی از کارهای ارزشمند شهرداری مشهد در سالهای اخیر، نظاممند کردن سیستم اعطا طبقه اضافه در کلیه مناطق شهر مشهد است.
براساس طرح همسان سازی ضوابط شهرداری مشهد، اعطا طبقه اضافه بهطور مستقیم به 4 عامل بستگی دارد:
الف- محدوده معابر ویژه
ب- نوع طرح تفصیلی مصوب و تراکم آن
ب- عرض معابر اطراف
ج- مساحت زمین
بهتر است همین حالا وضعیت زمین خود را در شهر مشهد بررسی نمایید تا بدانید چندطبقه اضافه به شما تعلق خواهد گرفت. تنها کافی است بر روی تصویر زیر کلیک نمایید
تأکید میکنم تعداد طبقات مازاد صرفاً بر اساس این دستورالعمل بوده و اخذ مبالغ مازاد از افراد به بهانه اخذ طبقه اضافه از شهرداری مشهد
کاملاً غیرواقعی و نمونه بارز کلاهبرداری است.
2- هزینههای غیرقابلپیشبینی ساخت وساز غیرمجاز
در این میان اگر مشاورینی نابلد فرد را به سمت ساختوساز غیرمجاز تشویق نمایند که دیگر نورعلی نور شده و قطعاً پروژه ضرر ده خواهد شد.
دوستان عزیز با توجه به تجربه چندین ساله در موضوعات شهرسازی و مالی شهرداری، بههیچعنوان پیشنهاد نمیکنم حتی به موضوع تخلف فکر کنید ، چه برسد به اجرا
بسیاری از افراد را در این چندین سال دیدهام که گرفتار کمیسیون ماده 100 شدهاند. پروژهای را به یاد دارم که یک مشاوره اشتباه سبب شده بود که بعد از چند سال از اجرای پروژه به دلیل ساخت طبقات زیرین ، با اعداد چند ده میلیاردی کمیسیون ماده 100 روبرو شود، بدون هیچ راه برگشت (تنها راه پر کردن طبقات با خاک بود)، این پروژه سالها درگیر اخذ مجوز بود و به نظر میرسد تا حصول نتیجه راه بسیاری خواهد داشت.
اگر وارد فرآیند کمیسیون ماده 100 شدید، دیگر راه گریزی نیست، سه حالت بیشتر ندارد:
الف-رای تخریب: یعنی از دست دادن هزینههای مصالح،اجرت ، زمان و…
ب-رای جریمه: یعنی پرداخت مبالغ بسیار هنگفت( بابت ساختوساز مازاد، طبیعتاً کسری پارکینگ در بسیاری از موارد و…)
آیا میدانستید جریمه یک متر مشاعان مازاد (راهرو، سرویس بهداشتی و…) یا حتی یک متر پیش روی در نمای ساختمان با یک متر کاربری اصلی(مسکونی، تجاری …) یکسان است.
ج- عدم تعیین تکلیف موضوع و فروش واحدها بهصورت وکالتی
این هم یعنی ضرر بسیار در برآوردهای مالی مربوط به درآمدهای پروژه
یکی از همسایگان خود را به خاطر دارم که بعد از 30 سال سکونت در زمین ویلایی سنددار، متأسفانه پس از مشارکت ناموفق ، ملک ویلایی سند دار خود را از دست داد و صاحب دو واحد آپارتمان وکالتی با مصالح بیکیفیت شد.
3-پروژههای شاخص اطراف پروژه و نقش آن درفروش
شناسایی پروژههای شاخص در محدوده زمین ازجمله نکاتی است که در چندین مرحله باید انجام شود
یکی در زمان انتخاب زمین و دیگری در حین فرآیند اجرا
در زمان انتخاب زمین ، شما باید بدانید پروژه شما با سایر پروژههای اطراف همخوانی یا سازگاری دارد یا خیر
اگر شما یک پروژه تجاری دارید، قطعاً وجود یک پارک، پارکینگ یا فضای عمومی در اطراف پروژه شما میتواند رونق پروژه شما رو دوچندان و درآمدهای حاصل از فروش یا اجاره واحدها را افزایش دهد.
در حین اجرای پروژه ، نیز رصد پروژههای اطراف، باعث میشود تا نوع فعالیتهای مستقر در پروژه شما تدقیق گردد. شما قصد احداث یک پروژه تجاری دارید، شناسایی نوع صنف و طبیعتاً متراژ واحدها و سایر موارد در مرحله نازککاری پروژه ، ارتباط مستقیم با دقت شما در مطالعات بازار دارد. بهعنوان نمونه زمانی که شما در حال احداث پروژه خود هستید، یک مجتمع تجاری دیگر با تعداد زیادی مغازه در اطراف شما شروع به کار مینماید، تعداد مغازه و نوع صنوف فعالیتهای آن، قطعاً بر موفقیت یا شکست پروژه شما مؤثر خواهد بود. شاید نیاز باشد با یک تغییر روبرو شوید ، تعداد واحدهای خود را کمتر، مساحت واحدها را بیشتر و فرآیند فروش واحدها را متوقف نمایید و به سمت الگوی اجارهداری پیش بروید.
مشاوره با مشاورین خبره ، هزینههای شما را کاهش و رونق درآمد را برای شما به ارمغان خواهد داشت.
تخصص ما نگارش طرح های توجیهی ساخت ساز و مطالعات بازار است
